Dlaczego warto zadbać o dobry nadzór inwestorski

Dlaczego tak się dzieje? Powodów jest co najmniej kilka.

Po pierwsze, kontrola w naszej psychice traktowana jest jako coś, co jest przeciw nam i trzeba jakoś ją zneutralizować. Drugim ważnym powodem jest to, że ze względu na relatywnie niskie ceny nadzorów, inspektorzy muszą kontraktować wiele budów, żeby zarobić a to doprowadza do tego, że nie mają możliwości poświęcić odpowiedniej ilości czasu na dobre zapoznanie się z projektem inwestycyjnym, procesem budowy. Nie mają też czasu na obszary, które są absolutnym minimum – wymaganym przez prawo budowlane w Polsce. Kolejnym powodem niedoceniania pracy inspektora są problemy inżynierów z dobrą komunikacją pomiędzy uczestnikami procesu budowy – nie mówiąc już o posługiwaniem się językiem obcym. Z moich obserwacji wynika również to, że inspektorzy nie wdrażają nowoczesnych narzędzi pracy – takich które zaczynają być standardami w innych branżach. W dalszej części artykułu, postaram się opisać najważniejsze obszary gdzie inżynier sprawujący nadzór może przynieść wartość dodaną dla wszystkich uczestników budowy.

Jakie są podstawowe funkcje inspektora nadzoru inwestorskiego wymagane prawem

Do podstawowych obowiązków inspektora nadzoru inwestorskiego należy wg Ustawy Prawo Budowlane, Art. 25, w którym prawo budowlane wymaga:

1) Reprezentowanie inwestora na budowie przez sprawowanie kontroli zgodności jej realizacji z projektem lub pozwoleniem na budowę, przepisami oraz zasadami wiedzy technicznej;

2) Sprawdzanie jakości wykonywanych robót budowlanych i stosowania przy wykonywaniu tych robót wyrobów zgodnie z art. 10;

3) Sprawdzanie i odbiór robót budowlanych ulegających zakryciu lub zanikających, uczestniczenie w próbach i odbiorach technicznych instalacji, urządzeń technicznych i przewodów kominowych oraz przygotowanie i udział w czynnościach odbioru gotowych obiektów budowlanych i przekazywanie ich do użytkowania;

4) Potwierdzanie faktycznie wykonanych robót oraz usunięcia wad, a także, na żądanie inwestora, kontrolowanie rozliczeń budowy.

Jakie są podstawowe prawa inspektora nadzoru inwestorskiego.

Uprawnienia te są w mojej ocenie bardzo szerokie, jednak rzadko wykorzystywane przez nadzór. Działalność związana z wykonywaniem czynności nadzoru inwestorskiego w rozumieniu Ustawy Prawo Budowlane, wyglądają one następująco:

Nadzór budowy może wydawać kierownikowi budowy lub kierownikowi robót polecenia, potwierdzone wpisem do dziennika budowy, dotyczące: usunięcia nieprawidłowości lub zagrożeń, wykonania prób lub badań, także wymagających odkrycia robót lub elementów zakrytych, przedstawienia ekspertyz dotyczących prowadzonych robót budowlanych oraz informacji i dokumentów potwierdzających zastosowanie przy wykonywaniu robót budowlanych wyrobów, a także informacji i dokumentów potwierdzających dopuszczenie do stosowania urządzeń technicznych. Inspektor nadzoru inwestorskiego może żądać od kierownika budowy lub kierownika robót dokonania poprawek bądź ponownego wykonania wadliwie wykonanych robót, a także wstrzymania dalszych robót budowlanych w przypadku, gdyby ich kontynuacja mogła wywołać zagrożenie bądź spowodować niedopuszczalną niezgodność z projektem lub pozwoleniem na budowę.

Jakie są w praktyce najważniejsze obszary pracy i wsparcia inspektorów nadzoru inwestorskiego.

Znajomość dokumentacji projektowej

Inspektor musi zapoznać się z pełną dokumentacją budowy. Przeważnie są to liczne tomy opracowań projektowych oraz równego rodzaju pozwoleń i opinii. Ważne jest aby inspektor w pełni zrozumiał zakres prac oraz wszelkie wymagania: zarówno techniczne jak i administracyjne. Jest to tak ważne dlatego, aby inspektor mógł stać się partnerem w projekcie.

Monitorowanie postępu prac

Inspektor powinien zapoznać się z harmonogramem umownym realizacji prac. Najlepszym rozwiązaniem oczywiście jest, gdy inspektor już na etapie budowy takiego harmonogramu uczestniczy w pracach nad nim. Ważne jest w trakcie budowy, aby nadzór inwestorski nadzorował postęp prac aby upewnić się, że wszystkie prace są wykonywane zgodnie z harmonogramem, jakościowo i zgodnie z wymaganiami technicznymi. Inspektor najlepiej orientuje się w postępie prac i gdy tylko zauważy niebezpieczeństwo powstania opóźnień, powinien wraz z inwestorem oraz generalnym wykonawcą temu przeciwdziałać.

Rozwiązywanie problemów technicznych na budowie

Moim zdaniem, Inspektor nie tylko jest po to aby wskazywać błędy – jest po to aby do nich nie dopuszczać. Ale najważniejszą wartością dodaną pracy nadzoru jest gotowość do współpracy z wykonawcą, projektantem i inwestorem w szybkim i sprawnym pojawiających się problemów, które mogą pojawić się w trakcie budowy: technicznych, logistycznych lub BHP.

Może Cię zainteresować również:

• Projekt przetargowy

• Projekt wykonawczy

• Raporty BHP i PPOŻ

Zarządzanie zmianami

Nigdy w mojej karierze zawodowej nie spotkałem się z projektem, który nie zmieniał się w czasie jego trwania. Były to zmiany mniejsze, większe a czasami kluczowe. Inspektor musi dokładnie zrozumieć i ocenić wpływ tych zmian na projekt budowlany, a także czy wymagane są dodatkowe zatwierdzenia lub dostosowania. Tutaj wiedza techniczna inspektora jest nie do przecenienia. Może on doradzać jak zmodyfikować zmiany i jak je wdrożyć, aby nie wpłynęły na negatywne zmiany budżetu bądź harmonogramu.

Raportowanie i dokumentowanie

Nadzór budowy mając szeroką wiedzę i bezpośredni kontakt z partnerami pracującymi na budowie przygotowuje regularne raporty z występujących problemów technicznych czy terminowych. Jeśli są to raporty przygotowane z należytą starannością i wyprzedzeniem – dają one pogląd na sytuację wszystkim uczestników budowy. To natomiast przekłada się na lepszą współpracę zaangażowanych stron.

Koordynacja

Inspektor współpracuje ze wszystkimi zaangażowanymi stronami, takimi jak wykonawcy, projektanci, inżynierowie i kierownictwo inwestycji, aby zapewnić odpowiednią komunikację i współdziałanie. Oczywiście Inspektor nie jest jedynym podmiotem odpowiadającym za koordynację robót budowlanych – to przeważnie rola kierowników projektów.

Zakończenie prac i odbiór robót budowlanych

Zwieńczeniem procesu budowy jest uzyskanie pozwolenia na użytkowanie danego obiektu. Jednak aby to było możliwe, niezbędne jest dopilnowanie zakończenia prac budowlanych i montażowych w takim momencie, aby służby państwowe nie zgłosiły sprzeciwu i mogły wydać odpowiednie pozwolenia i zgody.

Podsumowanie zalet nadzoru inwestorskiego

Umowę o pełnienie nadzoru inwestorskiego (czasami nazywanego zamiennie nadzorem inwestorskim budowlanym) należy w całym procesie traktować bardzo poważnie. Właściwie dobrane osoby o odpowiednich kompetencjach oraz predyspozycjach komunikacyjnych mogą przynieść wiele dobrego dla inwestora: podnieść wartość inwestycji budowlanej, przyśpieszyć budowę, zneutralizować niebezpieczeństwa i obniżyć koszty procesu inwestycyjnego. Warto również zatrudniając firmę świadczącą usługę nadzoru inwestorskiego zadbać o kompleksowość prac opisanego powyżej, nie tylko skupiając się na zapisach literalnych prawa budowlanego. Inwestor ma prawo spodziewać się nie tylko kontroli przebiegu samych prac na budowie, ale również kontroli procesu decyzji administracyjnych takich jak uzyskiwanie zamiennych decyzji pozwolenia na budowę.