Ustawowe przesłanki odpowiedzialności
Zgodnie z art. 647(1) §1 Ustawy z dnia 23 kwietnia 1964 r. Kodeks cywilny (t.j. Dz. U. z 2024 r. poz. 1061 z późn. zm.), Inwestor odpowiada solidarnie z wykonawcą (generalnym wykonawcą) za zapłatę wynagrodzenia należnego podwykonawcy z tytułu wykonanych przez niego robót budowlanych. Jednak solidarna odpowiedzialność inwestora za wynagrodzenie podwykonawcy nie jest automatyczna. Warunkiem powstania solidarnej odpowiedzialnością są:
Zgłoszenie podwykonawcy inwestorowi
realizacji określonych robót. Zgłoszenie powinno nastąpić przed rozpoczęciem prac przez podwykonawcę. Zgłoszenie musi mieć formę pisemną pod rygorem nieważności. Oznacza to, że np. przesłanie maila ze skanem podpisanego odręcznie dokumentu nie spełnia wymogu pisemności.
Brak sprzeciwu inwestora
Inwestor ma 30 dni od momentu zgłoszenia zakresu robót podwykonawcy na zgłoszenie sprzeciwu wobec podwykonawcy i wykonawcy. Jeśli tego nie zrobi, uznaje się, że wyraził zgodę na wykonywanie tych robót przez podwykonawcę.
Czy zgłoszenie podwykonawcy jest zawsze wymagane?
Zgłoszenie nie jest wymagane, jeżeli inwestor i wykonawca określili w umowie, zawartej w formie pisemnej pod rygorem nieważności, szczegółowy przedmiot robót budowlanych wykonywanych przez oznaczonego podwykonawcę. Czyli w przypadku, gdy umowa wiążąca inwestora i wykonawcę reguluje kwestie wykonywania robót (precyzyjnie określonych) przez oznaczonego podwykonawcę, wówczas tryb zgłoszeniowy nie jest konieczny.
Podwykonawca nie został formalnie zgłoszony, ale budowa rządzi się swoimi prawami…
W praktyce często zdarza się, że podwykonawca nie został formalnie zgłoszony inwestorowi. Mimo to wiadomo, że wykonuje prace, a pracownicy i współpracownicy inwestora o tym wiedzą. Czy w takiej sytuacji inwestor musi obawiać się odpowiedzialności? Orzecznictwo wskazuje, że sama obecność pracowników podwykonawcy na budowie nie oznacza automatycznie, że inwestor zgodził się na solidarne ponoszenie odpowiedzialności zgodnie z art. 647¹ Kodeksu cywilnego. Szczególnie dotyczy to sytuacji, gdy w inwestycję zaangażowanych jest wielu wykonawców i podwykonawców..[1]
Jednak inwestor nie powinien lekceważyć takiego stanu rzeczy. Zwłaszcza gdy inspektor nadzoru, mając dostęp do umów z podwykonawcami, informuje inwestora o ich działaniach, a inwestor nie sprzeciwia się ich pracy co można traktować jako milczące przyzwolenie. Jeśli podwykonawca może wykazać, że inwestor znał treść umowy między wykonawcą a podwykonawcą – na przykład dzięki informacjom od inspektora nadzoru, który traktował podwykonawcę jako akceptowanego przez inwestora to takie zachowanie inspektora może świadczyć o dorozumianej zgodzie inwestora. W efekcie inwestor może ponieść rozszerzoną odpowiedzialność. Warunkiem koniecznym do uznania takiej zgody jest jednak wiedza inwestora o treści umowy z podwykonawcą..[2]
[1] Postanowienie SN z 7.08.2020 r., V CSK 28/20, LEX nr 3053486.
[2] Wyrok SN z 5.04.2023 r., II CSKP 1255/22, LEX nr 3590978.
Granice odpowiedzialności
Zakładając, że przesłanki odpowiedzialności solidarnej zostały spełnione, inwestor musi zapłacić podwykonawcy. Pojawia się jednak pytanie: czy odpowiedzialność inwestora jest nieograniczona? Co jeśli wynagrodzenie podwykonawcy jest wyższe niż kwota, na którą inwestor umówił się z wykonawcą? Czy inwestor musi pokryć całą różnicę? Zasadniczo inwestor odpowiada za zapłatę podwykonawcy kwoty ustalonej w umowie między wykonawcą a podwykonawcą. Ta zasada jednak nie jest bezwzględna. W praktyce wykonawcy czasem zaniżają wynagrodzenie przypisane do danego zakresu robót lub przesuwają jego wartość między różnymi zakresami. Dzieje się tak celowo lub przez błędne kalkulacje. W efekcie, wynagrodzenie w umowie inwestora z wykonawcą może być niższe niż to, które wykonawca uzgodnił z podwykonawcą. Jeśli wynagrodzenie podwykonawcy przekracza kwotę należną wykonawcy od inwestora, odpowiedzialność inwestora ogranicza się do wysokości wynagrodzenia ustalonego w umowie z wykonawcą za konkretne roboty.
Jak zgłosić sprzeciw?
Zanim jednak inwestor stanie przed opisaną wyżej sytuacją, warto wrócić do tego, czy możliwe jest uniknięcie solidarnej odpowiedzialności za zapłatę wynagrodzenia podwykonawcy przez inwestora?
Jak już wcześniej wspomniano, inwestor ma prawo zgłosić sprzeciw wobec podwykonawcy i wykonawcy w ciągu 30 dni od otrzymania zgłoszenia podwykonawcy. Sprzeciw musi być złożony na piśmie, pod rygorem nieważności. Termin na zgłoszenie sprzeciwu liczony jest od dnia doręczenia inwestorowi zgłoszenia podwykonawcy. Ważne jest, aby inwestor zgłosił sprzeciw zarówno wykonawcy, jak i podwykonawcy.
Chociaż przepisy nie precyzują dokładnie, co powinno zawierać oświadczenie sprzeciwu, zazwyczaj wystarczy samo zgłoszenie sprzeciwu inwestora, bez konieczności podawania przyczyn.
Jednak w orzecznictwie pojawiają się bardziej rygorystyczne wymagania dotyczące treści sprzeciwu. W niektórych przypadkach inwestor musi podać przyczyny sprzeciwu, zwłaszcza gdy umowa z wykonawcą dopuszczała udział podwykonawców przy realizacji robót..[i]
Sprzeciw inwestora bez uzasadnienia nie powinien budzić wątpliwości w oczywistych i niespornych sytuacjach. Przykładem może być umowa z generalnym wykonawcą, która wyraźnie zabrania angażowania podwykonawców – choć takie przypadki zdarzają się rzadko.
W pozostałych sytuacjach bezpieczniej jest, aby inwestor zgłaszał sprzeciw wraz z podaniem przyczyn.
[i] Wyrok SN z 21.08.2014 r., IV CSK 733/13, LEX nr 1541191.
Rola Inwestora Zastępczego
Czy inwestor zastępczy może wesprzeć inwestora w weryfikacji zgłoszeń i rozliczeń z podwykonawcami?
W praktyce inwestycyjnej profesjonalny inwestor zastępczy odgrywa kluczową rolę w ograniczaniu ryzyk związanych z odpowiedzialnością solidarną inwestora wobec podwykonawców. Inwestor zastępczy powinien znać i rozumieć umowę inwestora z generalnym wykonawcą oraz zasady ponoszenia solidarnej odpowiedzialności. Poza weryfikacją formalną zgłoszeń podwykonawców, inwestor zastępczy może wspierać inwestora w koordynacji rozliczeń wynagrodzenia generalnego wykonawcy. Do jego zadań może należeć odbieranie i sprawdzanie wniosków o płatność, o ile umowa inwestora z wykonawcą precyzuje taką procedurę. Inwestor zastępczy może przejąć znaczną część obowiązków związanych z kontrolą procesu rozliczeń, w tym weryfikować załączone do wniosków dokumenty, takie jak: informacje o stanie zaawansowania robót wraz z kalkulacją wykonanych prac, listę podwykonawców, oświadczenia podwykonawców o niezaleganiu z płatnościami. Dzięki temu inwestor może skuteczniej chronić swoje interesy i minimalizować ryzyko finansowe.
Aby zwiększyć transparentność i bezpieczeństwo inwestora, warto wprowadzić w umowie z wykonawcą obowiązek dostarczania kopii przelewów potwierdzających zapłatę na rzecz podwykonawców. Taki zapis może stanowić element procedury obiegu dokumentów rozliczeniowych. Regularna weryfikacja tych danych, szczególnie gdy jest wielu podwykonawców (zasady te dotyczą także dalszych podwykonawców), znacząco odciąża inwestora i zwiększa kontrolę nad płatnościami. Dzięki temu można szybko wykryć zaległości wykonawcy wobec podwykonawców oraz zapewnić większą przejrzystość i bezpieczeństwo finansowe całej inwestycji. W sytuacjach budzących wątpliwości, zwłaszcza dotyczących zakresu solidarnej odpowiedzialności inwestora, warto skonsultować się z prawnikiem. Profesjonalna analiza pozwoli wcześnie podjąć kroki minimalizujące ryzyko przyszłych roszczeń.
Inwestor zastępczy czy nadzór inwestorski – co będzie lepsze w przypadku Twojej inwestycji?
