Obowiązkowy nadzór inwestorski
Art. 19 Prawa budowlanego przewiduje sytuacje szczególne, w których nadzór inwestorski staje się obowiązkowy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej ma prawo, w decyzji o pozwoleniu na budowę, nałożyć obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego. Obowiązek ten może zostać nałożony, jeśli charakter robót budowlanych jest szczególnie skomplikowany lub inwestycja może znacząco oddziaływać na środowisko. Ponadto minister infrastruktury wydał rozporządzenie określające konkretne rodzaje obiektów wymagające udziału inspektora nadzoru (na podstawie upoważnienia z art. 19 ust. 2 Prawa budowlanego).
Przykładowo, obowiązek ten dotyczy m.in. następujących inwestycji:
Zgodnie z rozporządzeniem MI z 19.11.2001 (Dz.U. 2001 nr 138 poz. 1554) inspektor nadzoru inwestorskiego jest wymagany z mocy prawa przy realizacji szeregu dużych lub technicznie skomplikowanych obiektów.
Obiektów użyteczności publicznej i zbiorowego zamieszkania
o kubaturze ≥2500 m³ (np. szpitale, szkoły, hotele, akademiki, duże bloki mieszkalne),
Budynków zabytkowych
wszystkich przebudów, rozbudów, rekonstrukcji lub remontów obiektów wpisanych do rejestru zabytków,
Wysokich budynków i obiektów
każdy budynek nad terenem o wysokości ≥15 m (np. kilkunastopiętrowe apartamentowce lub biurowce),
Pomieszczeń zagrożonych wybuchem
budynki zawierające kotłownie, magazyny chemiczne lub inne wydzielone strefy niebezpieczne (zgodnie z przepisami ppoż.),
Obiektów, w przypadku których mogą nastąpić ruchy podłoża
np. budowle piętrzące (zapory, jazów o różnicy poziomów ≥3 m) czy zbiorniki naziemne i podziemne (tanki) na materiały niebezpieczne (każdego typu) lub wszelkie zbiorniki o wysokości ≥5 m,
Instalacji o dużej mocy
obiekty z przyłączem elektrycznym o mocy ≥1000 kW (np. duże hale przemysłowe, zakłady produkcyjne),
Budowli inżynieryjnych
wszystkie rodzaje mostów, wiaduktów, estakad itp. oraz duże zapory ziemne i wały przeciwpowodziowe (wysokość ≥3 m lub chroniące obszary >1000 ha),
Obiektów hydrotechnicznych
np. budowle piętrzące (zapory, jazów o różnicy poziomów ≥3 m) czy zbiorniki naziemne i podziemne (tanki) na materiały niebezpieczne (każdego typu) lub wszelkie zbiorniki o wysokości ≥5 m,
Sieci i obiekty infrastruktury
Organ administracji architektoniczno-budowlanej może w pozwoleniu na budowę nałożyć obowiązek ustanowienia inspektora nadzoru. Dotyczy to inwestycji o wysokim stopniu skomplikowania lub znaczącym wpływie na środowisko. Przykłady to linie elektroenergetyczne powyżej 110 kV, dalekosiężne linie telekomunikacyjne, gazociągi wysokociśnieniowe, duże rurociągi ciepłownicze i wodociągowe, drogi krajowe i wojewódzkie z tunelami, linie kolejowe z infrastrukturą, kolejki linowe oraz obiekty lotniskowe. Szczegółowy katalog znajduje się w rozporządzeniu, pozycje 10–21.
Inwestycji wymagających oceny oddziaływania na środowisko
niezależnie od powyższej listy, inspektor nadzoru jest wymagany przy wszystkich budowach objętych obowiązkiem przeprowadzenia oceny środowiskowej (EIA) zgodnie z przepisami ochrony środowiska.
Kiedy nadzór inwestorski jest obowiązkowy? Przepisy i przykłady
Wszystkie powyższe przypadki powodują, że nadzór inwestorski jest obligatoryjny. W praktyce oznacza to, że projekt budowlany tych obiektów otrzyma warunek zatrudnienia inspektora nadzoru w decyzji o pozwoleniu – jest to wymóg formalny. Na przykład budowa dużego osiedla bloków mieszkalnych (z uwagi na kubaturę i liczbę budynków), czy rozbudowa biurowca powyżej 15 m wysokości, będzie wiązała się z koniecznością zatrudnienia inspektora. Podobnie planowane remonty zabytkowych kamienic czy budowa szklarni przemysłowej z instalacją wybuchową.
Nadzór inwestorski- opcja warta rozważenia
We wszystkich innych sytuacjach, gdy budowa nie spełnia ustawowych kryteriów z rozporządzenia, ustanowienie inspektora nadzoru jest dobrowolne. Inwestor może sam zdecydować o zatrudnieniu inspektora dla własnego bezpieczeństwa i kontroli jakości prac. Prawo budowlane nie tylko tego nie zabrania, a wręcz sugeruje zapewnienie odpowiednich kwalifikacji osób kierujących i kontrolujących budowę (art. 18 ust. 1 pkt 5 PB). Nawet gdy inspektor nie jest ustawowo wymagany, jego obecność może przyspieszyć odbiory i uniknąć wielu problemów.
