Czym jest nadzór inwestorski?
Nadzór inwestorski to kontrola procesu budowy, polegająca na:
– reprezentuje inwestora na budowie,
– kontroluje jakość robót i materiałów,
– nadzoruje odbiory techniczne robót ulegających zakryciu,
– uczestniczy w odbiorach instalacji i urządzeń,
– potwierdza wykonanie prac zgodnie z projektem i wymaganiami.
Działa na podstawie Prawa budowlanego oraz Rozporządzenia Ministra Infrastruktury.
Zakres jego działań obejmuje głównie etap realizacji inwestycji
Kim jest inwestor zastępczy?
Inwestor zastępczy to profesjonalny pełnomocnik inwestora, który zarządza całym procesem inwestycyjnym lub jego wybranymi etapami. W jego kompetencjach znajduje się m.in.:
– wybór projektantów i wykonawców,
– negocjowanie i podpisywanie umów,
– zarządzanie harmonogramem i budżetem inwestycji,
– nadzór nad przebiegiem robót i ich zgodnością z projektem,
– reprezentowanie inwestora przed urzędami i na placu budowy,
– wsparcie w odbiorach i rozliczeniach końcowych.
Inwestor zastępczy łączy funkcje zarządzającego projektem i eksperta branżowego, znacznie odciążając inwestora od codziennej kontroli inwestycji.
👉 Więcej o usługach nadzoru inwestorskiego znajdziesz tutaj.
Aby dobrze zrozumieć rolę inwestora zastępczego i nadzoru inwestorskiego
Aby dobrze zrozumieć, jaką rolę pełni inwestor zastępczy, a za co odpowiada nadzór inwestorski, warto podzielić proces inwestycyjny na 4 główne etapy, przez które musi przejść każda budowa, niezależnie od skali czy przeznaczenia:
Planowanie – harmonogramowanie, wybór i sprawdzenie odpowiedniej działki, analizy formalno-prawne, uzyskanie zgód i pozwoleń (DŚ, PwP), zapewnienie infrastruktury. Projektowanie – projekt budowlany, techniczny, kosztorysowanie, zakończone przetargiem. Realizacja – budowa i montaż, koordynacja robót, bieżące rozliczenia.
Odbiór i pozwolenie na użytkowanie – formalne zakończenie inwestycji i przekazanie obiektu do użytkowania.
Patrząc na inwestycję w ten sposób…
Patrząc na inwestycję w ten sposób, od razu widać kluczową różnicę:
Nadzór inwestorski obejmuje tylko etap realizacji budowy i polega głównie na kontrolowaniu procesu budowy – zgodności prac z projektem, harmonogramem i przepisami prawa.
Inwestor zastępczy natomiast zarządza całością procesu inwestycyjnego — od planowania po odbiór.
Różnice między nadzorem inwestorskim a inwestorem zastępczym
| Element | Nadzór inwestorski | Inwestor zastępczy |
|---|---|---|
| Zakres działania | Kontrola jakości robót, zgodności z projektem | Kompleksowe zarządzanie inwestycją |
| Odpowiedzialność | Techniczna | Formalno-prawna, budżetowa i techniczna |
| Etap inwestycji | Realizacja | Od planowania do odbioru |
| Zarządzanie budżetem | Nie | Tak |
| Reprezentacja inwestora | Tak (na budowie) | Tak (pełnomocnictwo na wszystkich etapach) |
Szczegółowy zakres kompetencji inwestora zastępczego
Szczegółowy zakres zadań inwestora zastępczego jest każdorazowo dostosowywany do konkretnej inwestycji i jej etapu zaawansowania.
W praktyce inwestora zastępczego można określić jako jednostkę zarządzającą całością przedsięwzięcia budowlanego.
Na realizację takiej usługi składają się kompetencje zespołu specjalistów z różnych dziedzin, takich jak:
– prawnicy specjalizujący się w prawie budowlanym,
– projektanci i architekci,
– kosztorysanci i analitycy budżetowi,
– inspektorzy nadzoru inwestorskiego,
– specjaliści ds. BHP i ochrony środowiska,
– kierownicy projektów i inżynierowie budowy.
Decyzyjność, podwykonawcy i odpowiedzialność finansowa
Nadzór inwestorski działa na rzecz inwestora, ale nie zastępuje go w podejmowaniu decyzji strategicznych. Jego decyzyjność jest ograniczona do kwestii technicznych i kontrolnych – skupia się głównie na jakości wykonania prac budowlanych, sprawdzając zgodność z projektem i egzekwując poprawki.
Inwestor zastępczy natomiast przejmuje pełną decyzyjność w zakresie zarządzania projektem. Działa w imieniu inwestora, podejmując kluczowe decyzje związane z wykonawcami, harmonogramem i budżetem. Kontroluje przy tym jakość na każdym etapie realizacji inwestycji – od planowania po odbiór końcowy, co daje pewność, że wszystkie prace zostaną wykonane zgodnie z odpowiednimi standardami.
Jeśli chodzi o nadzór inwestorski, w ramach swoich działań monitoruje on pracę wykonawców, ale nie angażuje się w ich wybór i zarządzanie nimi. Nadzór inwestorski nie ponosi także odpowiedzialności za budżet projektu – jego rola ogranicza się do kontrolowania zgodności prac z dokumentacją projektową. Ponadto – o czym była mowa wcześniej – nadzór inwestorski jest zaangażowany w realizację inwestycji tylko w fazie realizacji prac budowlanych.
Inwestor zastępczy natomiast aktywnie uczestniczy w wyborze, negocjacjach i zarządzaniu projektantami oraz wykonawcami, co przekłada się na lepszą kontrolę nad inwestycją. Odpowiada on także za zarządzanie budżetem i kontrolę kosztów, dzięki czemu masz gwarancję optymalizacji wydatków. Inwestor zastępczy nadzoruje inwestycję od momentu jej planowania, przez realizację, aż po finalne rozliczenie i odbiór budynku.
Ile kosztuje nadzór inwestorski, a ile inwestor zastępczy?
Szacunkowe koszty:
Nadzór inwestorski: od 0,5% do 2% wartości robót budowlanych,
Inwestor zastępczy: od 2% do 3% wartości robót budowlanych.
Mimo wyższego kosztu, inwestor zastępczy może Ci przynieść znaczne oszczędności. W końcu jego rolą jest m.in. efektywne zarządzanie projektem i optymalizacja wydatków.
Kiedy warto skorzystać z usług inwestora zastępczego?
Decyzja o wyborze inwestora zastępczego może przynieść znaczące korzyści, szczególnie w przypadku bardziej złożonych i wymagających inwestycji. Współpraca z doświadczonym zespołem specjalistów pozwala na uniknięcie wielu problemów związanych z zarządzaniem projektem, kontrolą jakości oraz optymalizacją kosztów. Dzięki inwestorowi zastępczemu inwestor może skupić się na kluczowych aspektach strategicznych, nie angażując się w codzienne wyzwania związane z procesem budowy. Wśród sytuacji, w których warto rozważyć skorzystanie z tej usługi, można wymienić:
Inwestycja jest skomplikowana i wymaga szerokiej koordynacji (np. budowa dużych hal produkcyjnych, centrów logistycznych, kompleksów biurowych).
Brakuje inwestorowi odpowiednich kompetencji specjalistycznych, dlatego woli powierzyć pełną odpowiedzialność profesjonalistom.
Ważne jest ścisłe przestrzeganie harmonogramu i budżetu, a inwestor nie ma czasu na osobiste nadzorowanie realizacji.
Projekt wymaga zarządzania wieloma wykonawcami, a inwestor nie chce samodzielnie zajmować się negocjacjami i koordynacją pracy firm budowlanych.
Konieczna jest pełna optymalizacja kosztów, co zapewnia skuteczne zarządzanie budżetem przez inwestora zastępczego.
Zastanawiasz się, która usługa – inwestor zastępczy czy nadzór inwestorski – będzie najlepsza w przypadku Twojej inwestycji? Skontaktuj się z nami, a my doradzimy – jaki sposób wsparcia będzie optymalny dla Twojej inwestycji.
Skontaktuj się z nami bezpośrednio
Integrujemy i optymalizujemy wszystkie procesy inwestycji budowlanej.
Umów się na bezpłatną konsultację.
SPRAWDŹ, JAK możemy pomóc
