Legal due diligence (LDD)
powrót
Bezpieczeństwo przede wszystkim
Audyt prawny nieruchomości pozwala inwestorom na pełne zrozumienie i ocenę ryzyk prawnych związanych z planowaną inwestycją. Jest pierwszą czynnością jaką należy zlecić planując inwestycję.
Informacje uzyskane na skutek audytu pozwalają: ustalić faktyczną przydatność oraz wartość nieruchomości dla potrzeb realizacji inwestycji, podjąć decyzję w sprawie realizacji inwestycji na wybranej nieruchomości, zaplanować w realny sposób tę realizację i koszty z nią związane oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych, w tym roszczeń osób trzecich lub konfliktów administracyjnych, które mogą wpłynąć na realizację projektu.
Audyt prawny nieruchomości przeprowadzany jest przez wyspecjalizowanych prawników z Kancelarii Prawnej
W ramach Legal Due Diligence zawsze ustalamy, jaki jest stan prawny nieruchomości oraz wynikający z dokumentów stan faktyczny. Ustalenia dotyczą przede wszystkim praw do nieruchomości, w tym do rozporządzania nią, praw i roszczeń osób trzecich, ograniczeń do rozporządzaniu i zakresu tych ograniczeń, istniejących hipotek. Ustalenia są weryfikowane na bazie dokumentów stanowiących podstawy wpisów do ksiąg wieczystych, ewidencji i rejestrów.
Bardzo ważną decyzją dla inwestora jest wybór opcji realizacyjnej, który rozumiemy szeroko – jako określenie alternatyw realizacji inwestycji (traktowanej jako całość, od podstaw korzystania z nieruchomości aż do zrealizowania inwestycji). Wybór ten implikuje określone skutki prawno-podatkowe, które odnoszą się do konkretnych potrzeb inwestora. Te z kolei uwarunkowane są stosunkami własnościowymi i celami oraz możliwościami inwestora, w tym z uwzględnieniem opcji zapewnienia kapitału zewnętrznego i zabezpieczeń roszczeń podmiotów faktycznie finansujących.
W zależności od modelu planowanej inwestycji badaniu podlegają długoterminowe umowy dające podstawę korzystania z nieruchomości oraz istniejące możliwości udostępniania nieruchomości lub jej części do korzystania inwestorowi. Zakresy badania w konkretnych sprawach zależą od charakteru inwestycji, rodzaju nieruchomości a także od potrzeb inwestora oraz od dokonanych ustaleń, które determinują kolejne etapy badania.
Zakres LDD, jakiego przeprowadzenie jest uzasadnione w konkretnej sprawie, obejmuje co do zasady:
1. Analizę nieruchomości.
a. Status prawny nieruchomości.
b. Stan obciążeń, prawa i roszczenia osób trzecich, ograniczenia dotyczące korzystania lub rozporządzania.
c. Położenie nieruchomości i ustalenie:
– czy dla nieruchomości nie ma szczególnych wymogów dotyczących ochrony środowiska i jego zasobów,
– istniejącego sąsiedztwa dla nieruchomości i możliwości naruszenia interesu prawnego właścicieli i innych osób korzystających z tych nieruchomości,
– czy nieruchomość jest położona w SSE, w której są przewidziane pewne udogodnienia podatkowe związane z rozpoczęciem działalności i utworzeniem nowych miejsc pracy,
– czy przepisy dotyczące SSE wyłączają/nie wyłączają możliwości korzystania z preferencyjnego traktowania w przypadku prowadzenia określonego rodzaju działalności (w tym należy sprawdzić czy zamierzona działalność wchodzi w ten zakres),
– czy w Gminie, w której nieruchomość jest położona, przewidziano preferencje podatkowe dla nowych inwestycji w zakresie podatku od nieruchomości, a jeśli tak, na jakich warunkach,
d. Ustalenie, czy nieruchomość jest objęta miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego.
2. Analizę podmiotową sprzedawcy nieruchomości /osoby udostępniającej na innej podstawie nieruchomość do korzystania. Tu działania są zróżnicowane, w zależności od tego, czy sprzedającym jest osoba fizyczna, czy prawna i jaki ma być rodzaj umowy, w ramach której ma nastąpić korzystanie z nieruchomości.
3. Analizę prawną poprzez historyczną ocenę już istniejącego przedsięwzięcia w następującym zakresie:
a. Praw do nieruchomości.
b. Możliwości sprzedaży lub udostępnienia do korzystania na innej podstawie niż sprzedaż, biorąc pod uwagę planowane nakłady na nieruchomość.
c. Uwzględnienie dotychczas uzyskanych decyzji administracyjnych dla nieruchomości (uzyskanych pozwoleń na budowę, na użytkowanie nieruchomości, innych decyzji administracyjnych).
W jaki sposób Kancelaria Prawna pomaga klientom PM?
- Dokładna i wnikliwa analiza stanu prawnego nieruchomości, która skutkuje co najmniej:
- informacją dla inwestora potrzebną do podjęcia decyzji w kwestii przydatności nieruchomości do realizowanej inwestycji, jej faktycznej wartości dla inwestora,
- wskazaniem ryzyk i zagrożeń oraz możliwości ich usunięcia przez podjęcie konkretnych rozwiązań koniecznych lub zalecanych do przeprowadzenia,
- uzyskaniem informacji pozwalającej zweryfikować dotychczasowe plany i harmonogramy działań dotyczące realizacji inwestycji.
- Biorąc pod uwagę wyniki analiza LDD:
- wspiera proces regulacji stanu prawnego,
- przedstawia opcje realizacyjne, włączając doradztwo prawne w tym zakresie oraz pomoc w wyborze opcji wdrażanej,
- pomaga reprezentować klientów w Sądach i w urzędach, a także w negocjacjach i mediacjach.
SKONTAKTUJ
SIĘ Z NAMI
