Przetarg, negocjacje i wybór generalnego wykonawcy
powrót
Właściwy wybór generalnego wykonawcy w procesie przetargowym i negocjacyjnym to strategiczny warunek sukcesu realizacji inwestycji
Celem postępowania przetargowego jest wybór generalnego wykonawcy (GW). Procedura przetargowa składa się z wielu elementów i etapów i trwa od kilku do kilkunastu miesięcy. Jej przebieg zależy od skali i poziomu komplikacji inwestycji. Dla każdego inwestora wybór generalnego wykonawcy jest jedną z najważniejszych decyzji determinujących cały proces realizacyjny. Przebieg przetargu to klasyka branży – wszyscy inwestorzy zastępczy go realizują mniej więcej w taki sam sposób. Różnice tkwią oczywiście w jakości.
Pierwszy etap przygotowań do postępowania polega na skompletowaniu pełnej dokumentacji przetargowej zawierającej wszystkie dokumenty, jakie do tej pory zostały pozyskane lub przygotowane, czyli uzgodnienia, decyzje środowiskowe, opinie urzędów, zgody konserwatorskie, audyty prawne, pozwolenie na budowę, ekspertyzy techniczne i przeciwpożarowe, projekt techniczny w takiej postaci jak istnieje, może być koncepcyjny, przetargowy, wykonawczy, a także drafty umów z GW, które zawierają szacunkowy harmonogram prac. Zaproszeni oferenci otrzymują taki sam zestaw dokumentów wraz formularzem ofertowym zawierającym wszystkie elementy podlegające wycenie, który sumuje się do kwoty pełnej realizacji inwestycji.
Wycenie podlegają również takie elementy jak gwarancja oraz ryzyko, przy czym bywają sytuacje, gdy poziomu ryzyka nie można zbadać, np. w przypadku obiektów zabytkowych, gdzie zachodzi możliwość interwencji konserwatora zabytków lub ryzyko archeologiczne, np. odkryte w trakcie prac artefakty czy groby, lub też naturalne, np. podziemny strumień.
Kolejnym krokiem w przygotowaniach przetargowych jest wybór oferentów, do których zostanie wysłane zapytanie. Kluczową kwestią jest określenie, jakim doświadczeniem, kompetencjami i potencjałem muszą wykazać się oferenci, aby uniknąć ryzyka, że wybrany GW albo nie podoła zadaniu lub odwrotnie – projekt okaże się dla niego zbyt mały, aby zapewnić oczekiwany poziom zaangażowania. Aby uzyskać pełny obraz możliwości realizacji inwestycji, w przetargu powinno wziąć udział kilka firm, o zbliżonej wielkości. Na etapie organizacji przetargu dobór skali do skali jest niezmiernie istotny. Te warunki również zostają określone w dokumentach przetargowych.
Na wybór GW wpływa bardzo wiele czynników. Przed zespołem decyzyjnym stoją bardzo ważne zadania polegające na dokładnej analizie każdego oferenta, bywają np. sytuacje, gdy do przetargu stają duże firmy, ale okazuje się, że konkretne zespoły nie mają wystarczającego potencjału. Najniższa cena, która jest najczęściej dla inwestora kluczowym wyznacznikiem, nie zawsze odzwierciedla jakość realizacji. W Polsce zamówienia publiczne bazują tylko na cenie, co w sposób dość oczywisty obniża poziom i potencjał obiektów realizowanych w ramach tych inwestycji.
Umowa musi precyzyjnie odzwierciedlać każdy detal realizacji inwestycji
Dobrze napisana umowa określa wszystkie szczegóły inwestycji obowiązki wykonawcy, wszelkie czynności, koszty, harmonogram, gwarancje czasu i budżetu. Określone zostają procedury, powinien znaleźć się zapis o ochronie inwestora przed dodatkowymi kosztami, w dobrze skonstruowanej umowie karane jest niedopełnienie. Jej model zależy od oczekiwań inwestora oraz poziomu skomplikowania i skali obiektu.
Oczywiście po drugiej stronie stołu zasiada generalny wykonawca, dla którego poluźnienie zapisów umowy jawi się jako bardziej korzystne, będzie więc dążyć do zminimalizowania jej potencjalnych skutków. Zazwyczaj dąży do ograniczania zaangażowania, ludzi, zakresu prac i odpowiedzialności. Doświadczony inwestor zastępczy oczywiście zna te mechanizmy i im przeciwdziała, ale zdarza się, że jeśli umowa nie jest możliwa do podpisania w sposób, który chroni inwestora przed skutkami zaniechań, trzeba wybrać innego wykonawcę.
Inwestorzy niestety najczęściej zbyt dużą uwagę przywiązują do wyboru ceną i zachowania jej najkorzystniejszej wersji. Jednak korzystając z pomocy doświadczonej firmy mogą uniknąć wielu pułapek i niebezpieczeństw, ponieważ źle przygotowana umowa jest źródłem ogromnych kłopotów i turbulencji w trakcie całej realizacji, a co najmniej opóźnień.
Współpraca z nami oznacza pełne bezpieczeństwo Twojej inwestycji
Wybór generalnego wykonawcy ma ogromne znaczenie dla powodzenia całego przedsięwzięcia, którego realizacja jest procesem trudnym i stresującym. Stres wynika z dwóch czynników: dużych pieniędzy i ograniczonego czasu.
W takiej sytuacji klienci w szczególny sposób doceniają nasze zaangażowanie, wiedzę, umiejętności przewidywania, opanowanie i pieczołowitość, z jaką podchodzimy do każdego detalu dotyczącego tego procesu.
Jednym z naszych najważniejszych założeń jest stworzenie zespołu składającego się który ma dwa cele:
- Pierwszym jest terminowa, zgodna z projektem realizacja inwestycja.
- Drugi natomiast jest mniej oczywisty – chodzi o dobrą jakość współpracy wszystkich zaangażowanych stron, czyli inwestora, generalnego wykonawcy oraz nas jako inwestora zastępczego. Od dawna to obserwujemy, że jeśli relacje pomiędzy poszczególnymi zespołami są na dobrym poziomie, ma to bezpośredni wpływ na poziom realizacji.
W każdej inwestycji wprowadzamy wypracowane przez nas standardy współpracy, dzięki którym omijamy wiele czyhających po drodze raf w postaci konfliktów, wzajemnej irytacji, nieporozumień i niedomówień, które są udziałem większości ekip odpowiedzialnych za przebieg inwestycji. Jesteśmy zwornikiem, a jednocześnie bezpiecznikiem na budowie, a doświadczenie pokazuje, że ma to bezpośrednie przełożenie na tempo i poziom realizacji prac. Jest to jeden z najważniejszych powodów, dla których nasi klienci zwracają się do nas po raz kolejny.
W czym pomagamy naszym klientom?
- Bierzemy na siebie pełną odpowiedzialność za przygotowanie i zarządzanie całym procesem przetargowym.
- Prowadzimy w imieniu klientów negocjacje ze wszystkimi zaangażowanymi w proces podmiotami.
- Opracowujemy projekt umowy i zarządzamy jej treścią podczas negocjacji
- Wskazujemy wybranego na podstawie ustalonych kryteriów generalnego wykonawcę.
- Doprowadzamy do podpisania umowy korzystnej dla inwestora.
SKONTAKTUJ
SIĘ Z NAMI
