KOSZTORYS I HARMONOGRAM INWESTORSKI
powrót
Kluczowy punkt inwestycji: kosztorys inwestorski wraz z harmonogramem
Jednym z momentów, w których ważą się losy inwestycji budowlanej, jest przedstawienie inwestorowi pełnego, realnego kosztorysu i harmonogramu prac. Dalsze decyzje są zależne od poziomu zbieżności z szacunkowymi danymi, na których oparte były koncepcja i wstępne założenia całego projektu. W przypadku znaczących rozbieżności niezbędna będzie korekta, zmiana koncepcji lub zmiana terminu zakończenia prac, a w skrajnych przypadkach koniecznością stanie się decyzja o zmianie koncepcji lub wręcz zaniechaniu realizacji.
Celem kosztorysu inwestorskiego jest opracowanie prawidłowych i pełnych założeń budżetowych, mieszczących w sobie wszelkiego rodzaju koszty: bezpośrednie, pośrednie i rezerwy. Celem harmonogramu jest przedstawienie osadzonego na linii czasu scenariusza zdarzeń niezbędnych do realizacji inwestycji, z uwzględnieniem zależności czasowych pomiędzy poszczególnymi etapami prac, ścieżek krytycznych, marginesów czasowych i przy zastosowaniu niezbędnych do tego narzędzi. Dokumenty te powstają na podstawie opracowanej przez projektantów koncepcji layoutu.
Dokładne szacowanie budżetu inwestycji to złożony proces, który można przeprowadzić za pomocą kilku metodyk, w zależności od rodzaju i stopnia komplikacji inwestycji. Metodyki te powstają w oparciu o normy kosztorysowe, aktualizowane zgodnie z ustawą i KNR (Katalog Nakładów Rzeczowych). Założenia budżetu te są bardzo dokładne, wręcz „co do śrubki” – oddzielnie są szacowane materiały, robocizna, koszty operacyjne. Potrzeba opracowania takiego kosztorysu często dotyczy zamówień publicznych.
Jeśli inwestor nie chce ponosić kosztu tak dokładnego szacowania, przyjmuje się granicę błędu – 10-20%, w zależności od rodzaju inwestycji i oczekiwań inwestora.
Podobne założenia obowiązują przy tworzeniu harmonogramu inwestorskiego. W przypadku realizacji projektów przemysłowych, które cechuje najwyższy poziom komplikacji związany z koniecznością dostosowania do obecnych wymagań technologicznych, niezbędne jest bardzo dokładne zaplanowanie poszczególnych prac. W przypadku budowy obiektów powtarzalnych, gdzie nie występują większe odchylenia od projektu bazowego, przygotowanie harmonogramu jest oczywiście prostsze, choć nadal wymaga ogromnej precyzji.
Warto zauważyć, że niewielu inwestorów zastępczych oferuje wykonanie dokładnego harmonogramu – jest to bardzo specjalistyczna usługa. Nasi klienci tę usługę od nas otrzymują i jest to niewątpliwie poważna wartość dodana przy współpracy.
Doświadczony partner
Jako inwestor zastępczy mamy do czynienia z różnego typu sytuacjami. Zdarza się, niestety dość często, że decyzja o realizacji inwestycji oparta została na szacunkowych założeniach budżetowych i czasowych. Jest to groźne z punktu widzenia interesów inwestora, ponieważ poziom niedoszacowania jednego i drugiego obszaru bywa ogromny, co może skutkować w różny sposób – od konieczności wyasygnowania dodatkowych środków aż po nawet zatrzymanie budowy. Naszym klientom zawsze rekomendujemy urealnienie danych szacunkowych, jeszcze przed przygotowaniem projektu budowlanego.
Szacunkowy kosztorys może być obarczony również odwrotnym błędem – gdy jego przygotowanie opiera się np. na uśrednionych cenach rynkowych materiałów i usług, może być zawyżony, ponieważ nie została przeprowadzona jego optymalizacja wynikająca zawsze z posiadanej wiedzy o rynku i znajomości mechanizmów redukujących koszty i czas realizacji inwestycji.
Jakie problemy rozwiązujemy?
- Weryfikujemy wstępnie oszacowane koszty i czas niezbędne do pełnej realizacji inwestycji. Najważniejszą sprawą dla inwestora jest uzyskanie informacji, ile planowana budowa rzeczywiście ma kosztować i ile czasu trwać. Jest to kluczowy moment, ponieważ podjęcie decyzji o inwestycji zyskuje realny wymiar.
- Inwestorzy często nie uwzględniają w swoich szacunkach wszystkich etapów planowania i przygotowania inwestycji, które często trwają dłużej niż sama realizacja. Chodzi w szczególności o uzyskanie warunków zabudowy, raportów i decyzji środowiskowych, informacji o zmianach miejscowych planów zagospodarowania, projektów. Konieczny czas na ich skompletowanie to minimum kilkanaście miesięcy, ale proces ten może się rozciągnąć nawet na 2-3 lata. W kosztorysie muszą się znaleźć również tzw. koszty miękkie, czyli konsultacje z ekspertami, przygotowania, optymalizacje, nadzór itd., które wynoszą ok. 5-10% budżetu całej inwestycji.
- Wspieramy inwestorów w przypadku braku konkretnej strategii realizacji inwestycji, analizujemy sytuację i rekomendujemy najbardziej efektywny model.
- Często inwestor dysponuje zbyt zróżnicowanymi danymi. Każda inwestycja na etapie przetargu poddana zostaje weryfikacji rynku. Ale przy zaproszeniu do przetargu np. trzech firm, ich oferty nadal mogą się znacząco różnić. Dlatego prawidłowe szacowanie kosztów i czasu realizacji może wskazać wykonawcę, którego doświadczenie będzie adekwatne do wielkości i stopnia złożoności inwestycji.
SKONTAKTUJ
SIĘ Z NAMI
