Andrzej Przesmycki
autor
Projekt przetargowy przygotowuje się po to, aby wykonawcy mogli wycenić ten sam, możliwie jednoznacznie określony zakres inwestycji. Nie jest to kolejny projekt potrzebny urzędowi. Jego głównymi odbiorcami są firmy zaproszone do przetargu, kosztorysanci, osoby porównujące oferty oraz zespół inwestora negocjujący umowę z generalnym wykonawcą.
Projekt przetargowy powstaje przed rozpoczęciem przetargu na wykonawcę, gdy rozwiązania funkcjonalne, techniczne i jakościowe są już wystarczająco ustalone, aby oferenci mogli wycenić ten sam zakres robót. Może być opracowywany równolegle z projektem budowlanym lub po nim. Nie musi natomiast czekać na ukończenie całego projektu wykonawczego, o ile dokumentacja jednoznacznie opisuje przedmiot wyceny i wskazuje nierozstrzygnięte kwestie.
W praktyce moment rozpoczęcia przetargu jest decyzją biznesową. Inwestor może poczekać na bardzo szczegółową dokumentację i uzyskać większą pewność ceny albo wcześniej zaprosić wykonawców, skracając harmonogram, ale przenosząc część ryzyk i decyzji na etap postępowania lub realizacji. Ważne, aby konsekwencje takiego wyboru były świadome i odpowiednio odzwierciedlone w dokumentacji oraz projekcie umowy.
· Projekt przetargowy powinien być gotowy przed przekazaniem dokumentacji oferentom.
· Nie istnieje jeden ustawowo narzucony moment jego opracowania.
· W inwestycjach prywatnych określenie „projekt przetargowy” jest nazwą umowną.
· Dokumentacja musi pozwalać wykonawcom zrozumieć zakres, standard, warunki realizacji i sposób wyceny.
· Im więcej istotnych kwestii pozostaje otwartych, tym większe będą rezerwy cenowe, wyłączenia i rozbieżności między ofertami.
· Projekt przetargowy nie zawsze musi mieć dokładność kompletnego projektu wykonawczego, ale powinien być wystarczająco szczegółowy do podjęcia decyzji cenowej i kontraktowej.
· W formule „zaprojektuj i wybuduj” jego funkcję pełni zwykle dobrze opracowany program funkcjonalno-użytkowy lub zestaw wymagań inwestora.
· Po wyborze wykonawcy dokumentacja jest rozwijana, a po zakończeniu robót powstaje dokumentacja powykonawcza pokazująca stan faktycznie zrealizowany.
Projekt przetargowy to dokumentacja techniczna przygotowana na potrzeby wyboru wykonawcy robót. Określa, co ma zostać wycenione, w jakim standardzie, przy jakich założeniach i z uwzględnieniem jakich warunków realizacyjnych.
W Prawie budowlanym projekt przetargowy nie występuje jako odrębna część projektu budowlanego. Ustawa określa natomiast zakres projektu budowlanego, który obejmuje projekt zagospodarowania działki lub terenu, projekt architektoniczno-budowlany oraz projekt techniczny. Projekt przetargowy jest więc przede wszystkim pojęciem funkcjonującym w praktyce inwestycyjnej i w umowach.
W inwestycjach prywatnych strony mogą dowolnie określić jego zakres. Sama nazwa dokumentu nie przesądza zatem o jego kompletności. Jeden projekt przetargowy będzie prawie tak szczegółowy jak projekt wykonawczy, a inny ograniczy się do rysunków, opisów, standardów i tabeli zakresów wystarczających do złożenia oferty ryczałtowej. Dlatego w umowie z projektantem trzeba opisać oczekiwane opracowania, branże, poziom szczegółowości, format plików i cel dokumentacji.
W codziennej praktyce oba pojęcia bywają używane zamiennie, ale warto je rozdzielić.
Projekt przetargowy jest technicznym rdzeniem postępowania. Obejmuje rysunki, opisy, wymagania, specyfikacje i inne materiały potrzebne do wyceny robót.
Dokumentacja przetargowa albo pakiet przetargowy jest pojęciem szerszym. Oprócz części technicznej może obejmować:
· instrukcję dla oferentów;
· formularz ofertowy i tabelę cenową;
· kryteria oceny ofert;
· wymagany harmonogram i kamienie milowe;
· projekt umowy;
· zasady udzielania wyjaśnień;
· wzór wykazu wyłączeń i odstępstw;
· wymagania dotyczące gwarancji, ubezpieczeń i zabezpieczeń;
· informacje organizacyjne i formalne dotyczące postępowania
To rozróżnienie ma znaczenie przy podziale odpowiedzialności. Projektant odpowiada zazwyczaj za techniczną część dokumentacji, natomiast inwestor zastępczy, cost manager, prawnik i zespół inwestora przygotowują pozostałe elementy pakietu.
W prywatnej inwestycji przemysłowej Prawo budowlane nie nakłada obowiązku sporządzenia dokumentu o nazwie „projekt przetargowy”. Potrzeba jego opracowania wynika z przyjętego sposobu wyboru wykonawcy, modelu kontraktowego i umowy z projektantem.
Inaczej należy patrzeć na zamówienia publiczne. Obowiązujące rozporządzenie w sprawie dokumentacji projektowej nie definiuje osobno „projektu przetargowego”. Wskazuje natomiast, że dokumentacja służąca do opisu zamówienia na roboty wymagające pozwolenia na budowę albo odpowiedniego zgłoszenia składa się w szczególności z projektu budowlanego, projektu wykonawczego i przedmiaru robót. Specyfikacje techniczne wykonania i odbioru robót budowlanych są odrębnymi opracowaniami.
W praktyce zestaw tych materiałów pełni funkcję dokumentacji przetargowej, nawet jeśli żaden tom nie nosi tytułu „projekt przetargowy”. Dla inwestora prywatnego przepisy te mogą być użytecznym punktem odniesienia, ale nie należy automatycznie traktować ich jako obowiązkowego zakresu każdego prywatnego postępowania.
Najkrótsza odpowiedź brzmi: po ustaleniu zasadniczych wymagań inwestora, ale przed przekazaniem dokumentacji oferentom.
Nie powinno się wiązać tego momentu wyłącznie z uzyskaniem pozwolenia na budowę. Postępowanie można rozpocząć zarówno przed wydaniem decyzji, jak i po jej uzyskaniu. Trzeba jednak uwzględnić różny poziom ryzyka:
· jeżeli projekt przetargowy powstaje przed pozwoleniem na budowę, oferenci wyceniają dokumentację, która może jeszcze ulec zmianie w wyniku uzgodnień lub postępowania administracyjnego;
· jeżeli przetarg rozpoczyna się po uzyskaniu pozwolenia, formalne ramy inwestycji są stabilniejsze, ale nadal mogą nie być dopracowane detale potrzebne do rzetelnej wyceny;
· jeżeli inwestor czeka na zakończenie projektu wykonawczego, uzyskuje zwykle lepszą porównywalność ofert, ale później rozpoczyna wybór wykonawcy.
Właściwy moment nie wynika więc z nazwy etapu, lecz z osiągnięcia gotowości przetargowej.
Dokumentacja jest gotowa do przetargu, gdy:
1. zatwierdzono funkcję, układ obiektu i najważniejsze wymagania użytkowników;
2. określono parametry technologii i wymagania dotyczące przygotowania oraz podłączenia urządzeń;
3. rozwiązano zasadnicze kwestie konstrukcyjne, instalacyjne, pożarowe i infrastrukturalne;
4. określono standard materiałów, urządzeń i wykończenia;
5. skoordynowano najważniejsze styki między branżami;
6. opisano zakres generalnego wykonawcy i zakresy pozostające po stronie inwestora lub dostawców technologii;
7. wskazano elementy nierozstrzygnięte, założenia do wyceny i dopuszczalne warianty;
8. przygotowano spójny sposób przedstawienia ceny przez wszystkich oferentów;
9. ustalono wymagany termin realizacji, kamienie milowe i ograniczenia organizacyjne;
10. przeprowadzono kontrolę spójności oraz wersji przekazywanych plików.
Nie oznacza to, że wszystkie szczegóły muszą być zamknięte. Oznacza natomiast, że inwestor wie, które decyzje są podjęte, które pozostają otwarte i jak oferenci mają uwzględnić tę niepewność w cenie.
Moment i zakres opracowania dokumentacji zależą przede wszystkim od modelu realizacji.
W tym modelu projektant pracuje bezpośrednio dla inwestora, a wykonawcy otrzymują rozwiniętą dokumentację. To rozwiązanie daje inwestorowi największą kontrolę nad zakresem i standardem oraz ułatwia porównanie cen.
Projekt przetargowy powstaje zazwyczaj po ustabilizowaniu projektu budowlanego i podstawowych rozwiązań technicznych. Może wykorzystywać znaczną część projektu technicznego albo wykonawczego. Im bardziej kompletna dokumentacja, tym mniej miejsca na różne interpretacje.
Wykonawca odpowiada w tym modelu zarówno za rozwinięcie projektu, jak i za roboty. Inwestor nie powinien próbować pozornie odtworzyć pełnego projektu wykonawczego. Musi natomiast bardzo precyzyjnie określić efekt, który chce uzyskać.
Dokumentacja do przetargu powinna wskazywać:
· wymagania funkcjonalne i użytkowe;
· parametry powierzchniowe i wydajnościowe;
· warunki technologiczne;
· standard jakościowy i materiałowy;
· wymagania dotyczące mediów, energii i ochrony przeciwpożarowej;
· oczekiwany okres użytkowania i wymagania eksploatacyjne;
· kryteria odbioru i testów;
· zakres odpowiedzialności projektowej wykonawcy;
· procedurę zatwierdzania rozwiązań;
· dane wyjściowe przekazywane przez inwestora.
W tym modelu największym zagrożeniem jest zapisanie oczekiwań zbyt ogólnie. Wykonawcy mogą wtedy zaproponować rozwiązania formalnie zgodne z opisem, ale różniące się trwałością, kosztami eksploatacji lub możliwością przyszłej rozbudowy.
Przy napiętym harmonogramie inwestor może osobno zlecać roboty ziemne, fundamenty, konstrukcję, przyłącza lub zakup urządzeń o długim terminie dostawy. Dokumentacja przetargowa dla każdego pakietu powstaje wtedy w innym czasie.
Takie podejście skraca harmonogram, ale wymaga szczególnie precyzyjnego określenia granic zakresów. Trzeba wskazać, kto odpowiada za przekazanie frontu robót, tolerancje, otwory, kotwienie, zasilanie, odwodnienie, automatykę, testy i usunięcie kolizji. Brak jasnego podziału odpowiedzialności może sprawić, że oszczędność czasu zostanie utracona na sporach pomiędzy wykonawcami.
Nie istnieje jeden uniwersalny spis treści właściwy dla każdej inwestycji. Zakres powinien odpowiadać temu, co inwestor zamierza zakontraktować i jaki poziom odpowiedzialności chce przenieść na wykonawcę.
W zależności od rodzaju inwestycji powinna obejmować:
· zagospodarowanie terenu;
· architekturę;
· konstrukcję;
· instalacje sanitarne;
· instalacje elektryczne i teletechniczne;
· ochronę przeciwpożarową;
· infrastrukturę zewnętrzną;
· rozwiązania drogowe;
· technologię oraz wymagania dotyczące przygotowania i podłączenia urządzeń;
· zestawienia podstawowych materiałów, urządzeń i wyposażenia.
Rysunki muszą być wzajemnie skoordynowane i posiadać oznaczenia wersji. Jeżeli określone detale mają zostać zaprojektowane przez wykonawcę, trzeba to napisać wprost i określić zasady ich zatwierdzania.
Dokumentacja powinna opisywać oczekiwany rezultat, a nie tylko geometrię obiektu. Należy określić między innymi:
· parametry materiałów i urządzeń;
· wymagania dotyczące trwałości, odporności i gwarancji;
· standard wykończenia;
· wymagania energetyczne i eksploatacyjne;
· klasy środowiskowe i obciążenia;
· wymagania dotyczące badań, prób i rozruchów;
· dokumenty jakościowe przekazywane przy odbiorze;
· zasady dopuszczania rozwiązań równoważnych.
Sformułowania takie jak „wysoki standard” albo „materiały dobrej jakości” są niewystarczające. Każdy wykonawca może rozumieć je inaczej, dlatego wymagania powinny być mierzalne albo odnosić się do jednoznacznie określonych parametrów.
Jednym z najważniejszych elementów jest tabela zakresów. Powinna wskazywać, które roboty wykonuje generalny wykonawca, które pozostają po stronie inwestora, a które realizują dostawcy technologii lub inni wykonawcy.
Przy inwestycji przemysłowej warto również przygotować tabelę odpowiedzialności za styki międzybranżowe. Pokazuje ona, kto odpowiada między innymi za fundament pod maszynę, jej kotwienie, zasilanie, chłodzenie, sprężone powietrze, automatykę, zabezpieczenia, testy oraz dopuszczenie urządzenia do eksploatacji.
Taka tabela ogranicza sytuacje, w których każdy uczestnik uważa, że dany element znajduje się w zakresie innej strony.
Wykonawcy powinni przedstawić ceny w porównywalnym układzie. Można to osiągnąć za pomocą przedmiaru, tabeli elementów scalonych, zestawienia zakresów lub formularza cenowego.
Sam przedmiar nie zastępuje rysunków i opisów. Jest narzędziem porządkującym wycenę, a nie kompletnym opisem przedmiotu zamówienia. Trzeba również określić jego rolę w umowie: czy ilości są wiążące, orientacyjne, czy wykonawca ma je samodzielnie zweryfikować.
Na cenę wpływa nie tylko obiekt, lecz również sposób prowadzenia prac. Dokumentacja powinna wskazywać:
· termin rozpoczęcia i zakończenia;
· kamienie milowe;
· wymagane etapy i kolejność robót;
· ograniczenia wynikające z działania istniejącego zakładu;
· zasady organizacji dostaw i ruchu;
· dostępność placu budowy;
· wymagania BHP i środowiskowe;
· godziny wykonywania prac;
· zasady prowadzenia robót podczas czynnej produkcji;
· wymagane wyłączenia, przełączenia i przerwy technologiczne;
· odpowiedzialność za zaplecze budowy, media tymczasowe i zabezpieczenia.
Przy rozbudowie działającej fabryki pominięcie tych uwarunkowań może mieć większy wpływ na cenę niż różnice w ilości części materiałów.
Jeżeli dokumentacja nie jest kompletna, należy przygotować rejestr kwestii otwartych. Dla każdej z nich trzeba wskazać:
· czego brakuje;
· jakie założenie należy przyjąć do wyceny;
· kto i kiedy podejmie decyzję;
· czy zmiana zostanie rozliczona po zawarciu umowy;
· jaki może być wpływ na koszt lub harmonogram.
Ukrywanie niepewności nie prowadzi do niższej ceny. Powoduje jedynie, że wykonawcy przyjmują różne założenia, doliczają rezerwy albo zgłaszają roszczenia już po podpisaniu umowy.
Projekt budowlany ma zakres określony w Prawie budowlanym. Zawiera projekt zagospodarowania działki lub terenu (PZT), projekt architektoniczno-budowlany (PAB) i projekt techniczny (PT), natomiast zatwierdzeniu w decyzji o pozwoleniu na budowę podlegają PZT oraz PAB.
Projekt przetargowy służy innemu celowi: ma pozwolić wykonawcom przygotować oferty oraz inwestorowi porównać ceny, zakresy i ryzyka. Może wykorzystywać dokumenty wchodzące w skład projektu budowlanego, ale uzupełnia je o informacje potrzebne w postępowaniu.
Sama dokumentacja przygotowana do pozwolenia na budowę rzadko wystarcza do bezpiecznego przetargu na złożony zakład produkcyjny. Nie dlatego, że projekt budowlany jest z definicji ogólny, lecz dlatego, że nie musi rozstrzygać wszystkich kwestii handlowych, organizacyjnych, wykonawczych i dotyczących podziału odpowiedzialności.
Szczegółowe omówienie relacji projekt wykonawczy a budowlany pokazuje, dlaczego formalny zakres dokumentacji i zakres potrzebny do wyceny nie zawsze są takie same.
Projekt techniczny jest częścią projektu budowlanego. Obejmuje między innymi rozwiązania konstrukcyjne, obliczenia, rozwiązania instalacyjne, charakterystykę energetyczną oraz inne opracowania wynikające ze specyfiki obiektu.
Może być bardzo ważnym źródłem danych do przetargu, ale nie jest automatycznie kompletnym projektem przetargowym. Zazwyczaj nie zawiera całej dokumentacji handlowej, sposobu podziału ceny, warunków organizacyjnych ani pełnego podziału zakresów pomiędzy wykonawcą, inwestorem i dostawcami technologii.
Z drugiej strony projekt przetargowy opracowywany wcześniej może zawierać mniej detali niż docelowy projekt techniczny. W takiej sytuacji trzeba wyraźnie wskazać, na jakich założeniach wykonawca ma przygotować cenę.
Projekt wykonawczy rozwija rozwiązania projektu budowlanego do poziomu potrzebnego do sporządzenia przedmiaru, kosztorysu, oferty oraz wykonania robót. Taką funkcję wskazuje wprost rozporządzenie dotyczące dokumentacji projektowej w zamówieniach publicznych.
Projekt przetargowy może więc:
· korzystać z ukończonego projektu wykonawczego;
· stanowić jego odpowiednio przygotowany etap;
· mieć mniejszy poziom szczegółowości, jeżeli wykonawca ma doprojektować określone rozwiązania;
· w prostszej inwestycji być niemal tożsamy z dokumentacją wykonawczą.
Najważniejsza różnica dotyczy celu. Projekt przetargowy ma umożliwić porównywalną wycenę i zawarcie umowy, natomiast projekt wykonawczy ma również umożliwić fizyczne wykonanie robót. Po zakończeniu przetargu projekt wykonawczy może wymagać uzupełnienia o wybrane urządzenia, rozwiązania warsztatowe, zatwierdzone zamienniki i szczegóły koordynacyjne.
Jeżeli inwestor zadaje pytanie „projekt wykonawczy – co zawiera?”, powinien od razu dodać: „kto go opracowuje, na jakim etapie i za jakie detale odpowiada wykonawca?”. Dopiero odpowiedzi na wszystkie te pytania pozwalają ocenić rzeczywistą kompletność dokumentacji.
Może, jeśli jego zakres pozwala oferentom jednoznacznie zrozumieć i wycenić roboty. Nazwa „projekt budowlano-wykonawczy” nie jest jednak gwarancją określonej zawartości.
W umowie z projektantem trzeba sprawdzić, czy dokumentacja obejmuje:
· wszystkie wymagane branże;
· odpowiedni poziom koordynacji;
· detale wpływające na cenę;
· standardy materiałowe;
· wymagania technologiczne;
· zestawienia i przedmiary;
· podział odpowiedzialności;
· udział projektanta w odpowiedziach na pytania oferentów;
· aktualizację dokumentacji po zmianach w trakcie przetargu.
Jeżeli tych elementów nie opisano, strony mogą zupełnie inaczej rozumieć pojęcie projektu budowlano-wykonawczego.
Tak, w inwestycjach prywatnych jest to możliwe i często stosowane w celu skrócenia harmonogramu. Nie oznacza jednak, że można pominąć ryzyka administracyjne.
Oferenci powinni otrzymać informację:
· jaki jest status projektu i postępowania administracyjnego;
· które rozwiązania mogą jeszcze ulec zmianie;
· jakie decyzje i uzgodnienia zostały uzyskane;
· kto ponosi ryzyko zmian wynikających z warunków pozwolenia;
· jak będą rozliczane zmiany po złożeniu oferty;
· czy termin rozpoczęcia robót zależy od uzyskania ostatecznej albo wykonalnej decyzji.
Wcześniejszy przetarg może skrócić proces, jeśli inwestor prowadzi równolegle projektowanie, postępowanie administracyjne i wybór wykonawcy. Może również dać pozorną oszczędność czasu, jeżeli każda oferta opiera się na innych założeniach, a po wydaniu decyzji trzeba ponownie negocjować zakres.
Generalny wykonawca wycenia nie tylko ilość robót, lecz również ryzyko. Jeśli dokumentacja pozostawia szerokie pole do interpretacji, oferenci mogą:
· przyjąć odmienne standardy techniczne;
· wycenić różne ilości;
· pominąć niejednoznaczne elementy;
· zastrzec liczne wyłączenia;
· doliczyć wysoką rezerwę na ryzyko;
· założyć rozwiązania najtańsze, ale niezgodne z rzeczywistymi potrzebami inwestora;
· uzależnić cenę od późniejszego doprecyzowania projektu.
W rezultacie najniższa oferta nie musi być najkorzystniejsza. Może jedynie obejmować najmniejszy zakres albo opierać się na najbardziej optymistycznych założeniach.
Warto porównywać nie tylko cenę końcową, lecz także:
· kompletność zakresu;
· wyłączenia;
· przyjęte ilości;
· standard materiałów i urządzeń;
· koszty opcji;
· warunki waloryzacji;
· harmonogram;
· zapotrzebowanie na zaliczki;
· gwarancje;
· ryzyka pozostawione po stronie inwestora.
Nie zawsze. Pełna dokumentacja wykonawcza zwiększa pewność zakresu, ale jej opracowanie wymaga czasu. Część rozwiązań może też zależeć od wyboru konkretnego wykonawcy, dostawcy urządzeń albo systemu technologicznego.
Decyzję należy oprzeć na trzech pytaniach:
1. Które elementy mają największy wpływ na cenę i harmonogram?
2. Które rozwiązania inwestor chce narzucić, a które pozostawić wykonawcy?
3. Jakie ryzyko zmiany ceny po zawarciu umowy inwestor jest gotowy zaakceptować?
Jeżeli kluczowe parametry są ustalone, a kwestie otwarte zostały jasno opisane, przetarg może rozpocząć się przed zakończeniem wszystkich detali. Jeżeli natomiast nie uzgodniono technologii, standardu, nośności, zapotrzebowania na media lub granic zakresu, wcześniejsze rozpoczęcie postępowania zwykle nie daje wiarygodnej ceny.
Najpierw trzeba zdecydować, czy wykonawca ma wyłącznie zrealizować gotowy projekt, rozwinąć wybrane rozwiązania, czy przejąć pełną odpowiedzialność za projektowanie i wykonanie.
Należy potwierdzić funkcję obiektu, potrzeby użytkowników, technologię, standard, wydajność, media, wymagania pożarowe, logistykę i możliwość przyszłej rozbudowy.
Nie każdy detal musi być opracowany przed przetargiem. Trzeba jednak zidentyfikować te rozwiązania, które mają znaczący wpływ na cenę, terminy, jakość lub późniejszą eksploatację.
Projektanci powinni sprawdzić kolizje i styki. Zespół inwestora musi natomiast ustalić granice pomiędzy generalnym wykonawcą, dostawcami technologii, operatorami sieci i innymi wykonawcami.
Każdy oferent powinien wypełnić ten sam formularz, wskazać wyłączenia i potwierdzić zgodność oferty z dokumentacją. Ułatwia to analizę i ogranicza ryzyko wyboru pozornie najtańszej propozycji.
Przed wysłaniem dokumentów warto zorganizować wielobranżowy przegląd. Należy sprawdzić kompletność, spójność, wersje, brakujące załączniki, zgodność rysunków z opisami oraz możliwość jednoznacznego przypisania każdego zakresu.
W trakcie przetargu wykonawcy zgłaszają pytania. Odpowiedzi powinny trafiać jednocześnie do wszystkich uczestników, a zmiany techniczne należy wydawać w formie kontrolowanych rewizji albo uzupełnień. Na zakończenie trzeba ustalić jeden zestaw dokumentów stanowiący podstawę ostatecznych ofert i przyszłej umowy.
Taki materiał może nie określać standardu, podziału zakresów, organizacji prac i wielu detali wpływających na cenę.
Każdy wykonawca dzieli wtedy cenę w inny sposób, przez co porównanie ofert wymaga wielu założeń i ręcznych korekt.
Oferenci mogą wyceniać różne wersje rysunków. Powstaje spór, która dokumentacja była podstawą ceny.
Rozbieżności skłaniają wykonawców do przyjmowania własnych interpretacji albo tworzenia wyłączeń.
Dotyczy to zwłaszcza fundamentów pod maszyny, przyłączy, tras instalacyjnych, automatyki, testów i rozruchu.
Brak decyzji nie znika dlatego, że nie zapisano go w dokumentacji. Wraca później jako zmiana, roszczenie lub opóźnienie.
Oferta z najniższą wartością może zawierać liczne wyłączenia, tańszy standard albo niepełny zakres.
Po wyborze wykonawcy dokumentacja przetargowa powinna zostać uporządkowana i powiązana z umową. Należy wskazać:
· ostateczny zestaw dokumentów kontraktowych;
· odpowiedzi udzielone podczas przetargu;
· uzgodnione odstępstwa i rozwiązania alternatywne;
· zakresy wyłączone;
· harmonogram;
· tabelę ceny;
· obowiązek dalszego projektowania;
· zasady zatwierdzania dokumentacji wykonawczej i warsztatowej;
· kolejność ważności dokumentów w przypadku rozbieżności.
W trakcie realizacji projekt jest rozwijany i aktualizowany. Pojawiają się rysunki wykonawcze, warsztatowe, materiałowe i dokumentacja zatwierdzonych zmian. Po zakończeniu robót całość powinna zostać wykorzystana do przygotowania dokumentacji powykonawczej, która pokazuje stan rzeczywiście wykonany.
Projekt przetargowy nie jest więc ostatnią wersją dokumentacji. Jest ważnym punktem odniesienia, na podstawie którego inwestor wybiera wykonawcę i uzgadnia cenę, zakres oraz odpowiedzialność.
Przed przekazaniem dokumentacji generalnym wykonawcom sprawdź:
· Czy zakres kontraktu i model realizacji są jednoznacznie określone?
· Czy użytkownicy zatwierdzili funkcję i podstawowe wymagania?
· Czy rozwiązania technologiczne wpływające na budynek zostały opisane?
· Czy rysunki wszystkich branż są aktualne i skoordynowane?
· Czy wiadomo, które elementy doprojektuje wykonawca?
· Czy określono standard materiałów, urządzeń i wykończenia?
· Czy opisano zasady stosowania rozwiązań równoważnych?
· Czy przygotowano tabelę zakresów i odpowiedzialności?
· Czy wskazano warunki prowadzenia prac w działającym zakładzie?
· Czy wszystkie kwestie otwarte mają założenia do wyceny?
· Czy oferenci otrzymają ten sam formularz cenowy?
· Czy dokumentacja ma spis plików i oznaczenia rewizji?
· Czy projekt umowy jest zgodny z technicznym podziałem ryzyk?
· Czy ustalono proces zadawania pytań i wydawania uzupełnień?
· Czy zespół inwestora ma czas i kompetencje do analizy ofert?
Jeżeli na kilka z tych pytań odpowiedź brzmi „nie”, dokumentacja prawdopodobnie nie osiągnęła jeszcze pełnej gotowości przetargowej.
W dużej inwestycji przemysłowej samo zebranie plików od projektantów nie wystarcza. Trzeba połączyć projekt, budżet, harmonogram, technologię, strategię kontraktową i oczekiwania przyszłych użytkowników obiektu.
PM może wesprzeć inwestora poprzez:
· opracowanie projektu przetargowego;
· weryfikację kompletności i koordynacji dokumentacji;
· przygotowanie podziału zakresów i odpowiedzialności;
· opracowanie tabeli cenowej;
· przygotowanie kosztorysu inwestorskiego;
· organizację przetargu, negocjacji i wyboru generalnego wykonawcy;
· analizę cen, wyłączeń, harmonogramów i ryzyk;
· wsparcie techniczne przy uzgadnianiu umowy;
· kontrolę rozwijania dokumentacji po wyborze wykonawcy.
Celem nie jest przygotowanie jak największej liczby rysunków. Celem jest przekazanie wykonawcom takiego zestawu informacji, który pozwoli otrzymać porównywalne oferty i zawrzeć umowę chroniącą interes inwestora.
Powinien powstać przed rozpoczęciem przetargu na wykonawcę, po ustaleniu kluczowych wymagań funkcjonalnych, technicznych i jakościowych. Może być opracowany przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, równolegle z projektem budowlanym albo po jego zakończeniu. Moment zależy od modelu realizacji i poziomu ryzyka akceptowanego przez inwestora.
W prywatnych inwestycjach Prawo budowlane nie wymaga dokumentu o takiej nazwie. Jest on jednak potrzebny, jeżeli inwestor chce przeprowadzić uporządkowany przetarg i uzyskać porównywalne oferty. W zamówieniach publicznych zakres dokumentacji opisują odrębne przepisy.
Zwykle obejmuje wielobranżowe rysunki i opisy, standardy techniczne i jakościowe, zestawienia, zakres robót, podział odpowiedzialności, przedmiar albo tabelę cenową, warunki realizacyjne oraz rejestr założeń i kwestii otwartych.
Może powstać przed ukończeniem projektu wykonawczego, równolegle z nim albo na jego podstawie. Projekt przetargowy musi być wystarczający do wyceny, natomiast projekt wykonawczy powinien umożliwiać również realizację robót.
Przy prostych i dobrze opisanych robotach czasami może wystarczyć jako część pakietu. Przy złożonej inwestycji przemysłowej zwykle wymaga uzupełnienia o standardy, podział zakresów, informacje technologiczne, warunki realizacyjne, formularz cenowy oraz rozwiązania techniczne wpływające na cenę.
Projekt techniczny jest ustawową częścią projektu budowlanego. Projekt przetargowy jest przygotowywany w celu wyboru wykonawcy i może wykorzystywać projekt techniczny, ale uzupełnia go o informacje potrzebne do wyceny, porównania ofert i zawarcia umowy.
Część techniczną przygotowuje zwykle wielobranżowy zespół projektowy. Pakiet przetargowy powstaje przy współpracy projektantów, inwestora, inwestora zastępczego lub project managera, kosztorysanta oraz prawnika przygotowującego warunki umowy.
Nie. Projekt przetargowy opisuje zakres oferowany i kontraktowany przed rozpoczęciem robót. Dokumentacja powykonawcza powstaje na podstawie dokumentacji budowy z naniesionymi zmianami i pokazuje rzeczywisty stan obiektu po zakończeniu prac.
Projekt przetargowy powstaje wtedy, gdy inwestor jest gotowy opisać wykonawcom zakres, standard i warunki realizacji na tyle jednoznacznie, aby otrzymać porównywalne oferty. Nie ma jednej ustawowej daty jego opracowania i nie zawsze musi on czekać na pełny projekt wykonawczy.
Rozpoczęcie przetargu na wcześniejszym etapie może skrócić harmonogram, ale zwiększa ryzyko różnych założeń, wyłączeń i późniejszych zmian ceny. Z kolei oczekiwanie na pełne dopracowanie dokumentacji poprawia pewność zakresu, lecz przesuwa wybór wykonawcy.
Najważniejsze jest świadome określenie punktu równowagi. Dobrze przygotowany projekt przetargowy nie musi rozstrzygać każdego detalu, ale powinien jasno pokazywać, co jest ustalone, co pozostaje do zaprojektowania, kto ponosi odpowiedzialność i według jakich zasad wykonawcy mają przygotować cenę.
Kontrola jakości drogi zaczyna się przed ułożeniem asfaltu. Wyjaśniamy, jakie badania nadzór weryfikuje lub zleca na kolejnych etapach robót i jak wyniki chronią trwałość inwestycji.
Nadzór inwestorski na budowie drogi nie kończy się na podpisywaniu protokołów. Sprawdź, jak chroni jakość, budżet i termin realizacji inwestycji drogowej.
Dowiedz się, kim jest rzeczoznawca majątkowy i jak operat szacunkowy pomaga chronić budżet inwestycji B2B. Zobacz koszty i proces wyceny nieruchomości.
Sprawdź, kiedy powstaje projekt przetargowy, co powinien zawierać i jak przygotować dokumentację, aby otrzymać porównywalne oferty generalnych wykonawców.
Kontrola kosztów inwestycji budowlanej powinna towarzyszyć projektowi od samego początku. Sprawdź, jak późna weryfikacja budżetu ujawniła 30% przekroczenie kosztów i ograniczyła możliwości optymalizacji.
Jak przekroczenie budżetu inwestycji o 78% zamienić w sukces? Poznaj case study i dowiedz się, jak skuteczny cost management ratuje projekty budowlane.
Sprawdź, czym różni się projekt budowlany od wykonawczego, co zawiera każdy z nich i dlaczego sama dokumentacja do pozwolenia może nie wystarczyć do budowy.
Projektowanie hali nie powinno rozpoczynać się od rysowania budynku. Wyjaśniamy, jak przygotować dane i kiedy inwestycja jest gotowa do wejścia w etap projektowy.
Cena i powierzchnia nie wystarczą, aby ocenić działkę pod halę lub zakład. Wyjaśniamy, jak sprawdzić planowanie przestrzenne, dojazd, media, grunt, środowisko, koszty ukryte oraz realną możliwość zabudowy terenu