Co warto wiedzieć, planując zakup działki pod projekt przemysłowy?

Zacznijmy od tego, jakie kryteria najczęściej brane są pod uwagę przy wyborze lokalizacji działki dla inwestycji przemysłowej?

Jeśli chodzi o inwestycje, jednym z najważniejszych kryteriów branych pod uwagę jest oczywiście kryterium finansowe, które niestety często w powierzchownej analizie ograniczane jest do kosztów zakupu gruntu. Tymczasem przy inwestycji w grunt, to nie wartość samego zakupu ma tutaj najważniejsze znaczenie, ale bardzo wiele czynników, wpływających na koszty przygotowania, realizacji i eksploatacji inwestycji, jak np. zapewnienia mediów czy komunikacji oraz sam zwrot z inwestycji, wynikający m.in. z atrakcyjności lokalizacji czy dostępu do odpowiednio wyspecjalizowanej kadry pracowniczej. Tylko kompleksowa analiza terenu, uwzgledniająca całościowo jego uwarunkowania, pozwala na obiektywną ocenę tego kryterium.

Nasz dział kosztowy jest w stanie oszacować koszty zarówno realizacji jak i eksploatacji obiektu  już na bardzo wczesnym etapie planowania inwestycji, dzięki czemu inwestor może bardziej świadomie podjąć decyzję o zakupie gruntu. To bardzo ważne, ponieważ o ile sam grunt może się wydawać atrakcyjny cenowo, to ostatecznie koszty realizacji mogą przerosnąć zakładany przez inwestora budżet.

Ważnym kryterium może okazać się również czas realizacji inwestycji, na który duży wpływ ma konieczność uzyskania wstępnych decyzji i uzgodnień, jak np. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, która dla większości inwestycji przemysłowych jest niezbędna. Okres uzyskania DŚki to minimum dwa miesiące, ale w zależności od lokalizacji może wydłużyć się do nawet 2 lat – dlatego warto jest poradzić się specjalistów, jak długo dla danego terenu i charakteru inwestycji możemy oczekiwać na tą decyzję, aby uwzględnić to w harmonogramie.

Jak to już dawno zostało stwierdzone – nie ma już  „łatwych terenów inwestycyjnych”. W zasadzie każdy wiąże się z koniecznością rozwiązania na nim pewnych problemów. Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia możliwości, kosztów i czasu przeprowadzenia odpowiednich działań.

A co z mediami i infrastrukturą?

Jak już wspomniałam, jedną z istotnych kwestii, którą należy wziąć pod rozwagę przy zakupie działki, jest dostępność i jakość infrastruktury. Bardzo często spotykamy się z tym, że pomimo obecności sieci w okolicach inwestycji, nie ma możliwości przyłączenia – np. ze względu na jej niewydolność. Z kolei w przypadku konieczności realizacji nowej inwestycji drogowej, trzeba mieć świadomość, że jest ona bardzo czasochłonna i kosztowna.

Może się także zdarzyć, że przez działkę przechodzą sieci, które będą wymagały przekładki lub ustanowienia strefy ograniczonego użytkowania. O ile przebudowa rowu czy sieci wodociągowej może nie stanowić problemu, o tyle przebudowa sieci energetycznej średniego napięcia wiąże się z dużymi nakładami inwestycyjnymi i wymaga specjalnych, czasochłonnych uzgodnień. Ponadto nie wszystkie sieci są ujawnione na mapach – warto więc, zwłaszcza w sąsiedztwie lotnisk czy obiektów wojskowych, sprawdzić, czy przez teren nie przebiegają nieujawniane sieci wojskowe czy inna infrastruktura.

Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że dostępność wody, energii elektrycznej, gazu i kanalizacji jest krytyczna dla realizacji inwestycji. Oczywiście przy braku wodociągu mamy możliwość wykonania własnego ujęcia (studni), ale znów wymaga to dodatkowych badań, generuje koszty i wpływa na czas realizacji inwestycji. Bardzo często wstępnych informacji w tym zakresie może udzielić lokalny urząd gminy lub gestorzy sieci. Nie są one gwarantem występowania mediów, ale mogą być cenną wskazówką odnośnie ryzyk i możliwości.

Od kilku lat obserwujemy duży wzrost zainteresowania budową data center w Polsce. Największe ograniczenie w ich realizacji widzimy w dostępie do prądu. Są to bowiem inwestycje, które wymagają po minimum 20-50 MW przyłącza i to – w zależności od standardu obiektu – często z 2 punktów, w celu zapewnienia ciągłości dostaw energii elektrycznej w razie awarii sieci. Dla tego typu inwestycji obok dostępu do prądu konieczna jest także możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej.

Jakie rodzaje badań/analiz warto wykonać przed zakupem działki pod projekt przemysłowy?

Z pewnością są to przede wszystkim kompleksowe audyty terenu: Environmental Due Diligence (EDD), Legal Due Diligenc (LDD), Technical Due Diligence (TDD) w ramach których audytorzy analizują wszystkie wskazane wyżej aspekty oraz wykonują ewentualne dodatkowe badania i analizy. Wynikiem audytów jest obszerny raport, będący dobrą podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Dodatkowo w audycie takim zawsze zawieramy informacje jakie decyzje i pozwolenia są niezbędne do zrealizowania zamierzonego przedsięwzięcia.

Jeśli nie zdecydujemy się na zlecenie kompleksowego audytu to jako podstawowe minimum uważam przeprowadzenie analizy miejscowego planu, dostępności mediów i infrastruktury drogowej, geotechniczną oraz rynkowo-ekonomicznej opłacalności inwestycji. W ramach naszych usług proponujemy klientom kompleksowe Due Diligence terenu inwestycji, które pozwala przeanalizować go pod wieloma kątami. W wyniku wstępnych analiz rekomendujemy klientom jakie dodatkowe badania należy przeprowadzić, aby móc wykluczyć dodatkowe ryzyka – ich zakres i skala zależą od charakterystyki danego terenu i planowanej inwestycji.

Na koniec checklista koniecznych do weryfikacji aspektów przed zakupem działki pod inwestycję:

• aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/warunki zabudowy,
• aspekty środowiskowe, jak np. obecność terenów chronionych czy zagrożonych powodzią,
• możliwość przyłączenia do mediów,
• zapewnienie komunikacji,
• atrakcyjność lokalizacji,
• ukształtowanie terenu,
• obecne i historyczne zagospodarowanie terenu.
• informacje o obciążeniach i ograniczeniach prawnych działki (np. służebności)

Kaja Sawicka

Lider działu zrównoważonego budownictwa w PM

Absolwentka Wydziału Inżynierii Środowiska na Politechnice Warszawskiej oraz studiów MBA na Akademii Leona Koźmińskiego. Specjalizując się w ochronie środowiska, doświadczenie zawodowe zdobywała pracując jako doradca i audytor ds. ochrony środowiska w dużych firmach sektora gospodarki odpadami.