Co warto wiedzieć, planując zakup działki pod projekt przemysłowy?

Zacznijmy od tego, jakie kryteria najczęściej brane są pod uwagę przy wyborze lokalizacji działki dla inwestycji przemysłowej?

Jeśli chodzi o inwestycje, jednym z najważniejszych kryteriów branych pod uwagę jest oczywiście kryterium finansowe, które niestety często w powierzchownej analizie ograniczane jest do kosztów zakupu gruntu. Tymczasem przy inwestycji w grunt, to nie wartość samego zakupu ma tutaj najważniejsze znaczenie, ale bardzo wiele czynników, wpływających na koszty przygotowania, realizacji i eksploatacji inwestycji, jak np. zapewnienia mediów czy komunikacji oraz sam zwrot z inwestycji, wynikający m.in. z atrakcyjności lokalizacji czy dostępu do odpowiednio wyspecjalizowanej kadry pracowniczej. Tylko kompleksowa analiza terenu, uwzgledniająca całościowo jego uwarunkowania, pozwala na obiektywną ocenę tego kryterium.

Nasz dział kosztowy jest w stanie oszacować koszty zarówno realizacji jak i eksploatacji obiektu  już na bardzo wczesnym etapie planowania inwestycji, dzięki czemu inwestor może bardziej świadomie podjąć decyzję o zakupie gruntu. To bardzo ważne, ponieważ o ile sam grunt może się wydawać atrakcyjny cenowo, to ostatecznie koszty realizacji mogą przerosnąć zakładany przez inwestora budżet.

Ważnym kryterium może okazać się również czas realizacji inwestycji, na który duży wpływ ma konieczność uzyskania wstępnych decyzji i uzgodnień, jak np. decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach, która dla większości inwestycji przemysłowych jest niezbędna. Okres uzyskania DŚki to minimum dwa miesiące, ale w zależności od lokalizacji może wydłużyć się do nawet 2 lat – dlatego warto jest poradzić się specjalistów, jak długo dla danego terenu i charakteru inwestycji możemy oczekiwać na tą decyzję, aby uwzględnić to w harmonogramie.

Jak to już dawno zostało stwierdzone – nie ma już  „łatwych terenów inwestycyjnych”. W zasadzie każdy wiąże się z koniecznością rozwiązania na nim pewnych problemów. Do rozstrzygnięcia pozostaje kwestia możliwości, kosztów i czasu przeprowadzenia odpowiednich działań.

Na jakie aspekty i czynniki należy zwrócić szczególną  uwagę przy wyborze działki pod projekt przemysłowy?

Projekty przemysłowe z reguły charakteryzują się większym oddziaływaniem na środowisko, są czasem powodem wystąpienia konfliktów społecznych oraz wymagają często zapewnienia bardziej wymagającej infrastruktury niż np. inwestycje mieszkaniowe. Wszystkie te aspekty należy dogłębnie przeanalizować przed podjęciem decyzji o zakupie terenu. Dobra wiadomość jest taka, że ich analiza jest możliwa na wstępnym etapie.

Pierwszym aspektem jaki należy rozważyć jest to, czy dany rodzaj inwestycji w ogóle może być z prawnego punktu widzenia realizowany na danym terenie. Ewentualne zakazy lub ograniczenia mogą wynikać m.in. z zapisów Miejscowego Planu Zagospodarowania Przestrzennego czy obecności form ochrony przyrody. Jeśli MPZP nie ma, to z jednej strony mogłoby się wydawać, że nie ma przeszkód do realizowania inwestycji. Tymczasem brak MPZP oznacza konieczność uzyskania warunków zabudowy, które dopiero ustanowią wszelkie ograniczenia w tym zakresie. Warunki zabudowy są często bardziej rygorystyczne niż MPZP i możliwe do uzyskania dopiero po wydaniu decyzji środowiskowej.

Brak ograniczeń wynikających z prawa lokalnego czy krajowego nie zapewnia jednak możliwości realizacji inwestycji na danym terenie – warto również rozpatrzyć ją pod względem możliwości wystąpienia konfliktów społecznych, które na etapie uzyskiwania decyzji o środowiskowych uwarunkowaniach mogą skutecznie zablokować lub ograniczyć realizację. Z kolei tym, co działa na korzyść, jest obecność stref gospodarczych czy innych lokalnych zachęt dla inwestorów.

Jeśli już wiemy, czy dana realizacja będzie z teoretycznego punktu widzenia możliwa, należy przyjrzeć się kosztom, na które jak już wspomniałam bardzo często największy wpływ ma nie sam zakup gruntu, a jego przygotowanie i zapewnienie niezbędnej infrastruktury. W tym kontekście należy przeanalizować dostęp do drogi publicznej, sieci, przeanalizować ewentualne kolizje i wynikające z nich kosztowne przekładki, konieczność odrolnienia oraz, często pomijane, ukształtowanie terenu czy inne ograniczenia środowiskowe.

Podczas realizacji jednego z naszych projektów zdarzył się przypadek, w którym przez strefę przemysłową przechodził korytarz ekologiczny. Pomimo wcześniejszego uzgodnienia przez RDOŚ obecności tej strefy, na etapie uzyskiwania decyzji środowiskowej organ ten sprzeciwiał się realizacji przedsięwzięcia przemysłowego w tym miejscu. Nasze skuteczne działanie oraz wykazanie, że realizacja inwestycji nie wpłynie na migrację zwierząt, pozwoliły doprowadzić sprawę do szczęśliwego finału, ale cały proces trwał kilka miesięcy.

Aspekty środowiskowe bardzo mocno wpływają na możliwość oraz zakres realizacji inwestycji. Poza wcześniej wymienionymi należą do nich np. położenie na terenach zagrożonych powodzią, obecność siedlisk czy drzewostanu. Oczywiście w przypadku zadrzewienia nieruchomości można uzyskać zgodę na wycinkę (choć nie zawsze), jednakże koszty jej realizacji mogą stanowić ważny punkt w biznesplanie.

Warunki gruntowe i wodne to kolejne czynniki, które mogą zaważyć na możliwości albo opłacalności realizacji inwestycji. Przeprowadzając nawet wstępne analizy geotechniczne oraz zanieczyszczenia gruntu możemy przewidzieć np. kosztowną konieczność wymiany gruntu, prowadzenia odwodnienia czy wykonania remediacji (usunięcia zanieczyszczeń).

Poza wymienionymi aspektami prawnymi i technicznymi, istnieją również kwestie istotne z biznesowego punku widzenia.  Działka powinna być atrakcyjna względem rynków zbytu i dostawców, między innymi pod kątem dogodnej komunikacji, czy dostępu do odpowiednio wykwalifikowanej kadry. Oczywiście kryteria te mają różną wagę dla różnych rodzajów przedsięwzięć – jeśli mamy do czynienia np. z obiektami typu data center (serwerownie), ze względu na emisje hałasu ważne jest aby znajdowały się możliwie daleko od zabudowy mieszkaniowej, jednakże ze względu na konieczność zatrudnienia ściśle wyspecjalizowanej kadry, bardzo istotna może okazać się bliskość dużego ośrodka miejskiego. Oczywiście obiekty tego typu ze względu na swoją specyfikę mają inne, ściśle określone wymagania dotyczące lokalizacji – dlatego tak ważne jest przeanalizowanie terenu pod wybrany charakter inwestycji.

A co z mediami i infrastrukturą?

Jak już wspomniałam, jedną z istotnych kwestii, którą należy wziąć pod rozwagę przy zakupie działki, jest dostępność i jakość infrastruktury. Bardzo często spotykamy się z tym, że pomimo obecności sieci w okolicach inwestycji, nie ma możliwości przyłączenia – np. ze względu na jej niewydolność. Z kolei w przypadku konieczności realizacji nowej inwestycji drogowej, trzeba mieć świadomość, że jest ona bardzo czasochłonna i kosztowna.

Może się także zdarzyć, że przez działkę przechodzą sieci, które będą wymagały przekładki lub ustanowienia strefy ograniczonego użytkowania. O ile przebudowa rowu czy sieci wodociągowej może nie stanowić problemu, o tyle przebudowa sieci energetycznej średniego napięcia wiąże się z dużymi nakładami inwestycyjnymi i wymaga specjalnych, czasochłonnych uzgodnień. Ponadto nie wszystkie sieci są ujawnione na mapach – warto więc, zwłaszcza w sąsiedztwie lotnisk czy obiektów wojskowych, sprawdzić, czy przez teren nie przebiegają nieujawniane sieci wojskowe czy inna infrastruktura.

Nie trzeba nikomu tłumaczyć, że dostępność wody, energii elektrycznej, gazu i kanalizacji jest krytyczna dla realizacji inwestycji. Oczywiście przy braku wodociągu mamy możliwość wykonania własnego ujęcia (studni), ale znów wymaga to dodatkowych badań, generuje koszty i wpływa na czas realizacji inwestycji. Bardzo często wstępnych informacji w tym zakresie może udzielić lokalny urząd gminy lub gestorzy sieci. Nie są one gwarantem występowania mediów, ale mogą być cenną wskazówką odnośnie ryzyk i możliwości.

Od kilku lat obserwujemy duży wzrost zainteresowania budową data center w Polsce. Największe ograniczenie w ich realizacji widzimy w dostępie do prądu. Są to bowiem inwestycje, które wymagają po minimum 20-50 MW przyłącza i to – w zależności od standardu obiektu – często z 2 punktów, w celu zapewnienia ciągłości dostaw energii elektrycznej w razie awarii sieci. Dla tego typu inwestycji obok dostępu do prądu konieczna jest także możliwość podłączenia do sieci telekomunikacyjnej.

Jakie są główne czynniki ryzyka w przypadku zakupu działki pod projekt przemysłowy i sposoby ich minimalizacji?

Jednym z nich jest ryzyko związane z zanieczyszczeniem gruntu i koniecznością jego remediacji – tu ważna jest analiza historycznego użytkowania terenu oraz dodatkowo przeprowadzenie badania w kierunku zanieczyszczenia gruntu. Jakiś czas temu znajomy inwestor rozważał zakup wydawało się bardzo atrakcyjnego terenu. Po wstępnej analizie okazało się jednak, że teren ten był kiedyś lotniskiem i występuje na nim duże prawdopodobieństwo zanieczyszczenia substancjami ropopochodnymi. To oczywiście nie przekreśla możliwości realizacji inwestycji na działce, ale koszty i czas remediacji mogą znacząco wpłynąć na podejmowane decyzje.

Kolejną kwestią są zmiany w przepisach prawa budowlanego i środowiskowego oraz UE. Obecnie mamy do czynienia z bardzo dużą dynamiką zmian prawnych, w szczególności na poziomie europejskim, niemniej mają one odzwierciedlenie w polskich przepisach. Jako przykład może posłużyć ostatnia zmiana ustawy o planowaniu przestrzennym, która znacząco zmieniła atrakcyjność terenów nieobjętych MPZP.

Przed zakupem terenu konieczna jest również analiza prawna w zakresie oceny stanu prawnego nieruchomości oraz wynikający z dokumentów stan faktyczny możliwości sprzedaży i nabycia oraz np. wynikających z racji ustanowionych służebności konsekwencji.

Należy również wziąć pod uwagę ryzyko związane z niedotrzymaniem harmonogramu realizacji inwestycji i wynikające z przedłużających się postępowań administracyjnych. Z naszych obserwacji wynika, że realizacji niemal każdej inwestycji towarzyszą opóźnienia w uzyskiwaniu pozwoleń. Rzadko słyszy się o np. uzyskaniu decyzji środowiskowej w ustawowym terminie, a dla większych inwestycji jest w zasadzie z góry przesądzone, że czas oczekiwania będzie dłuższy.  Podobnie jest z innymi postępowaniami. Warto więc poradzić się ekspertów prowadzących na co dzień postępowania – jak uwzględnić w harmonogramie uzyskanie decyzji oraz z jakimi kosztami będzie się to wiązało.

Ryzykiem dla możliwości realizacji inwestycji jest również skuteczny sprzeciw organizacji ekologicznych lub sąsiadów wobec planowanego przedsięwzięcia. Zwiększenie udziału społeczeństwa – w tym wspomnianych organizacji – w całym procesie budowlanym (nie tylko na etapie decyzji środowiskowej) z jednej strony daje społeczeństwu większy wpływ na podejmowane przez administrację państwową decyzje o dopuszczeniu możliwości realizacji inwestycji, a z drugiej strony zwiększa nieprzewidywalność powodzenia procesu inwestycyjnego, a tym samym niepewność możliwości realizacji inwestycji.

Jeśli chodzi o działania prewencyjne, właściwa analiza wstępna terenu – np. poprzez zlecenie wyspecjalizowanej firmie przeprowadzenie audytu wstępnego inwestycji, czyli Due Diligence w zakresie środowiskowym, prawnym i technicznym – pozwoli rzetelnie zdefiniować ryzyka wiążące się z danym terenem oraz sposoby ich minimalizacji jak również zidentyfikować aspekty, jakie należy wziąć pod uwagę przy podejmowaniu decyzji o zakupie gruntu. Ważne jest, aby analiza ta dotyczyła wszystkich trzech wymienionych obszarów i była przeprowadzona przez podmiot, który ma doświadczenie w przebiegu całego procesu inwestycyjnego.

Jakie rodzaje badań/analiz warto wykonać przed zakupem działki pod projekt przemysłowy?

Z pewnością są to przede wszystkim kompleksowe audyty terenu: Environmental Due Diligence (EDD), Legal Due Diligenc (LDD), Technical Due Diligence (TDD) w ramach których audytorzy analizują wszystkie wskazane wyżej aspekty oraz wykonują ewentualne dodatkowe badania i analizy. Wynikiem audytów jest obszerny raport, będący dobrą podstawą do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Dodatkowo w audycie takim zawsze zawieramy informacje jakie decyzje i pozwolenia są niezbędne do zrealizowania zamierzonego przedsięwzięcia.

Jeśli nie zdecydujemy się na zlecenie kompleksowego audytu to jako podstawowe minimum uważam przeprowadzenie analizy miejscowego planu, dostępności mediów i infrastruktury drogowej, geotechniczną oraz rynkowo-ekonomicznej opłacalności inwestycji. W ramach naszych usług proponujemy klientom kompleksowe Due Diligence terenu inwestycji, które pozwala przeanalizować go pod wieloma kątami. W wyniku wstępnych analiz rekomendujemy klientom jakie dodatkowe badania należy przeprowadzić, aby móc wykluczyć dodatkowe ryzyka – ich zakres i skala zależą od charakterystyki danego terenu i planowanej inwestycji.

Na koniec checklista koniecznych do weryfikacji aspektów przed zakupem działki pod inwestycję:

• aktualny miejscowy plan zagospodarowania przestrzennego/warunki zabudowy,
• aspekty środowiskowe, jak np. obecność terenów chronionych czy zagrożonych powodzią,
• możliwość przyłączenia do mediów,
• zapewnienie komunikacji,
• atrakcyjność lokalizacji,
• ukształtowanie terenu,
• obecne i historyczne zagospodarowanie terenu.
• informacje o obciążeniach i ograniczeniach prawnych działki (np. służebności)