Nieodłącznym elementem skutecznej analizy lokalizacji inwestycji są trzy kluczowe audyty. Pierwszy to audyt techniczny, czyli Technical Due Diligence, obejmujący analizę infrastruktury istniejącej lub wymagającej wykonania na danym obszarze. Kolejny to Environmental Due Diligence, audyt środowiskowy oceniający ryzyka środowiskowe związane z realizacją inwestycji. Trzeci audyt to Legal Due Diligence, pozwalający sprawdzić aspekty prawne i wymogi regulacyjne danej lokalizacji. Przyjrzyjmy się bliżej każdemu z nich, by lepiej zrozumieć ich znaczenie i korzyści dla inwestora.
Audyt techniczny, czyli Technical Due Diligence (TDD)
Technical Due Diligence to audyt mający na celu analizę technicznych aspektów realizacji inwestycji na danym terenie. – Podczas TDD działki inwestycyjnej skupiamy się na analizie możliwości zapewnienia mediów, komunikacji oraz likwidacji ewentualnych kolizji. Badane są również uwarunkowania planistyczne, które mogą wpływać na realizację projektu. Celem audytu jest uzyskanie pełnego obrazu potencjału nieruchomości i określenie kluczowych wymagań technicznych. Należą do nich między innymi rozbudowa sieci wodociągowej czy realizacja inwestycji drogowej – wyjaśnia Kaja Sawicka, Head of PM Predevelopment w PM.
Environmental Due Diligence (EDD), czyli audyt środowiskowy
Analiza aspektów środowiskowych jest kluczowym etapem procesu inwestycyjnego. Dlatego audyty TDD i EDD wzajemnie się uzupełniają, a często także przenikają. EDD może stanowić odrębne opracowanie, obejmujące wyłącznie analizę aspektów środowiskowych, choć bywa też częścią TDD. Celem audytu EDD jest ocena ryzyka środowiskowego planowanej inwestycji. Proces składa się z dwóch faz. W pierwszej fazie wykonuje się badania podstawowe, analizując dokumentację, dostępne dane o terenie i przeprowadzając wizję lokalną. Druga faza obejmuje rozszerzone badania, dostosowane do charakteru nieruchomości, projektu oraz wymagań inwestora. Podczas EDD eksperci oceniają kluczowe aspekty środowiskowe, takie jak struktura geologiczna, warunki geotechniczne, wody powierzchniowe, ukształtowanie terenu czy szkody górnicze. Analizowane jest także ryzyko zanieczyszczenia powierzchni ziemi. W przypadku jego stwierdzenia przeprowadza się szczegółowe badanie, pozwalające zidentyfikować zanieczyszczenia i określić ich wpływ na inwestycję.
Na etapie wyboru lokalizacji inwestycji kluczowa jest identyfikacja obszarów chronionych na terenie inwestycji lub w jej otoczeniu. – Tereny objęte ochroną przyrodniczą lub konserwatorską mogą znacząco wpłynąć na zakres i możliwość realizacji projektu. Analiza ryzyka wystąpienia zanieczyszczeń pomaga inwestorom podejmować świadome decyzje o zakupie terenu, uwzględniając ewentualne koszty remediacji – wyjaśnia Kaja Sawicka. Wiedza o tym, czy teren spełnia wymagania techniczne i środowiskowe, pozwala ocenić możliwość realizacji inwestycji o określonym charakterze. W ramach audytu EDD opracowywane są także rekomendacje dotyczące przeprowadzenia dodatkowych ekspertyz i analiz.
Na podstawie audytów TDD i Environmental Due Diligence można opracować wstępną koncepcję zagospodarowania terenu oraz określić wymagane uzgodnienia i decyzje. Obejmuje to między innymi decyzję o środowiskowych uwarunkowaniach, wstępną wycenę kosztów budowy oraz harmonogram realizacji przedsięwzięcia. – Na życzenie inwestora składamy także wnioski o uzyskanie wstępnych warunków przyłączenia mediów do gestorów sieci. Wszystko to pozwala lepiej przygotować się do procesu inwestycyjnego i uniknąć nieoczekiwanych kosztów – tłumaczy ekspertka.
Może Cię zainteresować również:
• Weryfikacja dokumentacji technicznej
• Okresowe przeglądy techniczne
Analiza aspektów prawnych – Legal Due Diligence (LDD)
Audyt prawny nieruchomości gruntowej umożliwia inwestorom na pełne zrozumienie i ocenę ryzyk prawnych związanych z planowaną inwestycją. Pozwala podjąć świadomą decyzję w sprawie realizacji inwestycji na nieruchomości, zaplanować w realny sposób jej przebieg i koszty z nią związane oraz uniknąć potencjalnych problemów prawnych, w tym roszczeń osób trzecich, które mogą wpłynąć na realizację projektu inwestycji.
W ramach Legal Due Diligence zawsze ustalany jest stan prawny nieruchomości oraz wynikający z dokumentów stan faktyczny. Ustalenia dotyczą przede wszystkim praw do nieruchomości, w tym do rozporządzania nią, praw i roszczeń osób trzecich, ograniczeń w rozporządzaniu i zakresu tych ograniczeń, istniejących hipotek. Ustalenia są weryfikowane z dokumentami stanowiącymi podstawy wpisów do ksiąg wieczystych, ewidencji i rejestrów.
W zależności od modelu planowanej inwestycji, badaniu podlegają długoterminowe umowy, dające podstawę korzystania z nieruchomości oraz istniejące możliwości udostępniania nieruchomości lub jej części do korzystania Inwestorowi. Zakresy badania w konkretnych sprawach mogą w pewnym zakresie być różne, w zależności od charakteru inwestycji, rodzaju nieruchomości a także od potrzeb inwestora oraz od dokonanych ustaleń, które determinują kolejne etapy badania.
A co w przypadku, gdy pojawią się problemy? – Uważamy, że problemów nie należy traktować jako dyskwalifikacji możliwości realizacji inwestycji na nieruchomości. Każdy problem wymaga szczegółowej identyfikacji, dotarcia do jego źródła, rozważenia możliwości jego usunięcia lub zminimalizowania jego skutków, zaproponowania działań, określenia ich ryzyk. Dopiero przedstawienie wariantów działań pozwoli inwestorowi na podjęcie decyzji w zakresie realizacji projektu na nieruchomości. – uspokaja Kaja Sawicka, Head of PM Predevelopment w Project Management. – Wymienione czynności realizowane są jednak w przeważającym zakresie przez radcę prawnego z Kancelarii Prawnej, z którą od wielu lat współpracujemy i która specjalizuje się w świadczeniu takiej i dużo szerszej pomocy bezpośrednio na rzecz inwestorów, bo obejmującej również kwestie podatkowe i ewentualne preferencje publicznoprawne związane z planowaną inwestycją – dodaje.
Audyty = gwarancja trafnych decyzji biznesowych
Wszystkie wymienione audyty to niezwykle ważne narzędzia w przypadku wyboru lokalizacji inwestycji budowlanej. Dzięki nim inwestorzy mają pewność, że podejmują najlepsze decyzje biznesowe, uwzględniające wszystkie ważne aspekty projektu budowlanego. Warto przy tym wiedzieć, że wykonanie audytów nie wiąże się z wysokimi kosztami oraz nie wymaga posiadania prawa do terenu. Co więcej, dużą część analiz wykonywanych w ramach tych audytów można przeprowadzić bez uzyskiwania zgody właściciela oraz ingerencji w teren. Kluczowy jest przy tym wybór odpowiedniego, doświadczonego zespołu audytorskiego, ponieważ od jego wiedzy i profesjonalizmu zależy kompleksowość analizy i rzetelność wyników.
Dobrze wykwalifikowani eksperci pomogą zidentyfikować potencjalne ryzyka i wyzwania, a także – w opracowanym na podstawie audytu szczegółowym raporcie – wskażą optymalne rozwiązania, pozwalające na oszczędność czasu i środków. W rezultacie inwestorzy zyskają pełną klarowność w sprawie wyboru najlepszej lokalizacji dla swojej inwestycji budowlanej.
Integrujemy i optymalizujemy wszystkie procesy inwestycji budowlanej.
Umów się na bezpłatną konsultację.
SPRAWDŹ, JAK możemy pomóc
