To jedna z najbardziej mylonych kwestii w całej branży.
Obie funkcje mają w nazwie „inspektor nadzoru”, ale ich rola, cel działania i umocowanie prawne są zupełnie inne.
Pomylenie ich z sobą prowadzi do sporego nieporozumienia.
Inspektor nadzoru inwestorskiego (INI)
Inspektor nadzoru inwestorskiego to Twój ekspert na budowie, który działa wyłącznie w interesie inwestora. Jest to rola opisana w art. 25–27 Prawa budowlanego, co jasno określa jego uprawnienia i obowiązki. Inspektor podlega również odpowiedzialności zawodowej przed PIIB, co zapewnia rzetelność i profesjonalizm nadzoru.
Kluczowe cechy INI:
– Reprezentuje inwestora. Działa w imieniu i na rzecz inwestora, a nie wykonawcy ani organów kontrolnych.
– Działa w jego interesie. Jego obowiązkiem jest chronić budżet, jakość, zgodność z projektem i bezpieczeństwo.
– Nadzoruje jakość, zgodność i koszty. Kontroluje materiały, odbiera roboty zanikające, reaguje na odstępstwa, uczestniczy w odbiorach, weryfikuje rozliczenia wykonawcy.
– Ma prawo wstrzymać roboty. Jeżeli widzi rażące wady lub zagrożenie, musi przerwać roboty.
– Podlega inwestorowi, a formalnie Prawu budowlanemu i PIIB.
To inwestor decyduje o zakresie obowiązków, a za jakość pracy inspektor odpowiada zawodowo.
Inspektor nadzoru budowlanego (INB)
Relacja między inwestorem a inspektorem nadzoru inwestorskiego ma charakter cywilnoprawny i opiera się na umowie o nadzór.
Co ważne, jeżeli inspektor wykonuje swoje obowiązki nienależycie, może odpowiadać finansowo za wyrządzoną szkodę.
Podstawą jest art. 471 Kodeksu cywilnego: „Dłużnik obowiązany jest do naprawienia szkody wynikłej z niewykonania lub nienależytego wykonania zobowiązania.”
W praktyce przykłady takich szkód obejmują:
-błędnie odebrane roboty, których późniejsza naprawa generuje dodatkowe koszty,
-brak reakcji na odstępstwo, powodujący konieczność wykonania robót zamiennych,
-nieprawidłowe potwierdzenie jakości materiałów, skutkujące trwałymi wadami obiektu.
Dlatego inwestor może żądać od inspektora odszkodowania, a dodatkowo większość inspektorów posiada obowiązkowe ubezpieczenie OC zawodowe.
Dzięki temu ewentualne roszczenia inwestora mogą być pokryte, co zwiększa bezpieczeństwo finansowe całej inwestycji.
Najważniejsze cechy INB:
– Jest organem administracji publicznej. INB działa w imieniu państwa. Jego czynności są czynnościami urzędowymi, a wpisy do protokołów mają moc dowodową w postępowaniach administracyjnych.
– Kontroluje zgodność inwestycji z przepisami, a nie interes inwestora. W trakcie kontroli sprawdza: zgodność robót z projektem i pozwoleniem, BHP, wyroby dopuszczone do obrotu, prowadzenie dziennika budowy, legalność zmian.
Nie interesuje go koszt, harmonogram, relacje inwestor – wykonawca.
-Może nakładać kary, wstrzymać cały proces budowy i wydawać decyzje. To uprawnienia administracyjne:
– nakaz wstrzymania robót,
– nakaz rozbiórki części robót,
– kary pieniężne (art. 93 P.b.),
– postanowienia i decyzje o usunięciu nieprawidłowości,
– decyzja o zakazie użytkowania lub nakazie opróżnienia obiektu.
– Nie uczestniczy w kontraktowych odbiorach robót ani w rozliczeniach. INB nie bierze udziału w odbiorach między inwestorem a wykonawcą, nie ocenia jakości robót w sensie kontraktowym i nie analizuje kosztów. Jego rola kończy się na kontroli zgodności z prawem.
