Nadzór inwestorski polega na kontroli realizacji inwestycji budowlanej. Zasadniczo nie jest on obowiązkowy – art. 18 ust. 2 Prawa budowlanego stwierdza, że inwestor może ustanowić inspektora nadzoru inwestorskiego na budowie. Oznacza to, że dla większości standardowych inwestycji (jak np. niewielkie budynki mieszkalne czy proste obiekty usługowe) inspektor nadzoru jest opcją. Jednak nie zawsze.
Obowiązkowy nadzór inwestorski
Art. 19 Prawa budowlanego przewiduje sytuacje szczególne, w których nadzór inwestorski staje się obowiązkowy. Organ administracji architektoniczno-budowlanej może nakazać w pozwoleniu na budowę ustanowienie inspektora nadzoru, jeżeli uzna to za uzasadnione ze względu na wysoki stopień skomplikowania robót lub przewidywany wpływ inwestycji na środowisko. Ponadto minister infrastruktury wydał rozporządzenie określające konkretne rodzaje obiektów wymagające udziału inspektora nadzoru (na podstawie upoważnienia z art. 19 ust. 2 Prawa budowlanego).
Zgodnie z rozporządzeniem MI z 19.11.2001 (Dz.U. 2001 nr 138 poz. 1554) inspektor nadzoru inwestorskiego jest wymagany z mocy prawa przy realizacji szeregu dużych lub technicznie skomplikowanych obiektów. Przykładowo, obowiązek ten dotyczy m.in.:
– obiektów użyteczności publicznej i zbiorowego zamieszkania o kubaturze ≥2500 m³ (np. szpitale, szkoły, hotele, akademiki, duże bloki mieszkalne),
– budynków zabytkowych – wszystkich przebudów, rozbudów, rekonstrukcji lub remontów obiektów wpisanych do rejestru zabytków,
– wysokich budynków i obiektów – każdy budynek nad terenem o wysokości ≥15 m (np. kilkunastopiętrowe apartamentowce lub biurowce),
– pomieszczeń zagrożonych wybuchem – budynki zawierające kotłownie, magazyny chemiczne lub inne wydzielone strefy niebezpieczne (zgodnie z przepisami ppoż.),
– obiektów, w przypadku których mogą nastąpić ruchy podłoża – budynki lub budowle wymagające uwzględnienia osiadań lub drgań podłoża (np. na terenach górniczych),
– instalacji o dużej mocy – obiekty z przyłączem elektrycznym o mocy ≥1000 kW (np. duże hale przemysłowe, zakłady produkcyjne),
– budowli inżynieryjnych – wszystkie rodzaje mostów, wiaduktów, estakad itp. oraz duże zapory ziemne i wały przeciwpowodziowe (wysokość ≥3 m lub chroniące obszary >1000 ha),
– obiektów hydrotechnicznych – np. budowle piętrzące (zapory, jazów o różnicy poziomów ≥3 m) czy zbiorniki naziemne i podziemne (tanki) na materiały niebezpieczne (każdego typu) lub wszelkie zbiorniki o wysokości ≥5 m,
– sieci i obiekty infrastruktury – m.in. linie elektroenergetyczne ≥110 kV wraz ze stacjami, dalekosiężne linie telekomunikacyjne, gazociągi o dużym ciśnieniu, rurociągi ciepłownicze/wodociągowe o dużych średnicach, drogi krajowe/wojewódzkie (wraz z tunelami), koleje z towarzyszącymi obiektami, kolejki linowe turystyczne, obiekty lotnisk itp. – jak wskazuje rozporządzenie (poz. 10–21),
– inwestycji wymagających oceny oddziaływania na środowisko – niezależnie od powyższej listy, inspektor nadzoru jest wymagany przy wszystkich budowach objętych obowiązkiem przeprowadzenia oceny środowiskowej (EIA) zgodnie z przepisami ochrony środowiska.
Wszystkie powyższe przypadki powodują, że nadzór inwestorski jest obligatoryjny. W praktyce oznacza to, że projekt budowlany tych obiektów otrzyma warunek zatrudnienia inspektora nadzoru w decyzji o pozwoleniu – jest to wymóg formalny. Na przykład budowa dużego osiedla bloków mieszkalnych (z uwagi na kubaturę i liczbę budynków), czy rozbudowa biurowca powyżej 15 m wysokości, będzie wiązała się z koniecznością zatrudnienia inspektora. Podobnie planowane remonty zabytkowych kamienic czy budowa szklarni przemysłowej z instalacją wybuchową.
Nadzór inwestorski- opcja warta rozważenia
We wszystkich innych sytuacjach, gdy budowa nie spełnia ustawowych kryteriów z rozporządzenia, ustanowienie inspektora nadzoru jest dobrowolne. Inwestor może sam zdecydować o zatrudnieniu inspektora dla własnego bezpieczeństwa i kontroli jakości prac. Prawo budowlane nie tylko tego nie zabrania, a wręcz sugeruje zapewnienie odpowiednich kwalifikacji osób kierujących i kontrolujących budowę (art. 18 ust. 1 pkt 5 PB). Nawet gdy inspektor nie jest ustawowo wymagany, jego obecność może przyspieszyć odbiory i uniknąć wielu problemów.
W każdym przypadku warto już na etapie projektowania sprawdzić, czy planowana inwestycja mieści się w granicach wymienionych w rozporządzeniu. Jeśli tak, należy uwzględnić w budżecie koszty związane z nadzorem inwestorskim.
Zobacz również: Inwestor zastępczy