W przypadku dużych lub skomplikowanych inwestycji budowlanych – takich jak np. hale produkcyjne, obiekty hotelowe czy centra dystrybucyjne – odpowiedzialne zarządzanie procesem realizacji inwestycji to fundament sukcesu. Jedną z kluczowych postaci na budowie, stojącą na straży interesów inwestora, jest inspektor nadzoru inwestorskiego. Jego rola została szczegółowo opisana w art. 25 i 26 ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (Dz.U. 2023 poz. 1115).
Inspektor nadzoru inwestorskiego: kim jest i kiedy jest niezbędny?
Aktualne przepisy definiują inspektora nadzoru inwestorskiego jako uczestnika procesu budowlanego z odpowiednimi uprawnieniami budowlanymi, która reprezentuje inwestora. Prawo budowlane precyzuje podstawowe obowiązki inspektora nadzoru inwestorskiego, do których należą m.in.:
– Kontrola zgodności robót z dokumentacją i przepisami: dopilnowanie, by realizacja budowy odpowiadała projektowi budowlanemu, warunkom pozwolenia na budowę oraz obowiązującym normom prawnym i technicznym.
– Weryfikacja jakości prac i materiałów: inspektor nadzoru inwestorskiego sprawuje kontrolę nad jakością wykonywanych robót oraz stosowanych materiałów budowlanych, a także dba o spełnienie wymogów określonych przepisami.
– Odbiory częściowe i końcowe: Do zadań inspektora należy odbiór robót ulegających zakryciu lub zanikających, uczestnictwo w próbach i odbiorach technicznych instalacji czy urządzeń oraz przygotowanie i udział w odbiorze końcowym obiektu. Dzięki temu żaden istotny etap prac nie zostanie pominięty ani niedostatecznie skontrolowany.
– Potwierdzanie wykonanych robót i rozliczenia: Inspektor potwierdza faktyczne wykonanie poszczególnych etapów robót, weryfikuje usunięcie ewentualnych wad, a na żądanie inwestora kontroluje rozliczenia i kosztorysy budowy.
Warto podkreślić, że polskie prawo wymaga ustanowienia inspektora nadzoru inwestorskiego przy realizacji określonych rodzajów i skali inwestycji (np. budynki użyteczności publicznej o dużej kubaturze czy skomplikowane obiekty inżynieryjne, szczegółowo wymienione w §2 Rozporządzenia Ministra Infrastruktury z dnia 19 listopada 2001 r. w sprawie rodzajów obiektów budowlanych, przy których realizacji jest wymagane ustanowienie inspektora nadzoru inwestorskiego).
Nawet jeśli projekt nie podlega obligatoryjnemu nadzorowi z mocy przepisów, wielu inwestorów decyduje się na jego powołanie dobrowolnie. Dobrze pełniony nadzór inwestorski gwarantuje bowiem, że interesy inwestora są skutecznie chronione – prace przebiegają zgodnie z prawem i sztuką budowlaną, a ewentualne nieprawidłowości są wychwytywane i korygowane na bieżąco.
Inspektor nadzoru a kierownik budowy – nie mylić ról
To częsty błąd wśród inwestorów nieposiadających wcześniejszych doświadczeń w realizacji dużych projektów. Kierownik budowy reprezentuje wykonawcę i odpowiada za prawidłowe prowadzenie robót. Tymczasem inspektor nadzoru inwestorskiego, jak sama nazwa wskazuje, reprezentuje inwestora i pełni funkcję kontrolno-weryfikacyjną wobec działań kierownika.
Korzyści dla inwestora z powołania zewnętrznej firmy nadzorującej budowę
Dla inwestora powierzenie nadzoru zewnętrznej firmie, takiej jak PM Inwestor Zastępczy, oznacza:
– Bezstronność – zewnętrzny inspektor nadzoru inwestorskiego nie podlega wykonawcy ani projektantowi.
– Oszczędność czasu i minimalizacja ryzyk – stały nadzór nad placem budowy pozwala szybko identyfikować potencjalne błędy.
– Transparentność – precyzyjna dokumentacja fotograficzna, raporty, zatwierdzenia – wszystko zgodnie z procedurą.
– Wsparcie techniczne i prawne – doświadczenie inżynierskie i znajomość przepisów budowlanych chronią inwestora przed nieświadomym naruszeniem prawa.
– Kontrola budżetu i harmonogramu – inspektor bierze aktywny udział w monitorowaniu zgodności z kosztorysem i terminami.
Inspektor nadzoru inwestorskiego odgrywa również istotną rolę w koordynowaniu działań wszystkich uczestników procesu budowlanego. Współpracując z wykonawcami, projektantami, inżynierami oraz kierownictwem inwestycji, dba o prawidłowy obieg informacji i płynność realizacji poszczególnych etapów budowy. Dzięki tej współpracy możliwe jest szybkie reagowanie na ewentualne nieprawidłowości, wyjaśnianie wątpliwości projektowych oraz bieżące rozwiązywanie problemów technicznych.
Skuteczna komunikacja między wszystkimi stronami ogranicza ryzyko opóźnień i błędów wykonawczych, a inspektor pełni w tym procesie funkcję łącznika, który scala działania uczestników inwestycji wokół wspólnego celu – sprawnego i bezpiecznego zrealizowania obiektu zgodnie z założeniami projektowymi i prawnymi.