KIM jest inwestor zastępczy?
Inwestor zastępczy to profesjonalny podmiot działający w imieniu inwestora właściwego, który kompleksowo zarządza całym procesem inwestycyjnym.
Od analizy terenu, przez etap projektowania i wybór wykonawców, aż po nadzór nad realizacją budowy, odbiory końcowe oraz uzyskanie pozwolenia na użytkowanie.
Jego głównym zadaniem jest reprezentowanie interesów inwestora na każdym etapie inwestycji, a także skuteczne ograniczanie ryzyk technicznych, prawnych i finansowych związanych z realizacją projektu.
Na polskim rynku rola inwestora zastępczego bywa określana na wiele sposobów. Z jednej strony funkcjonują takie nazwy jak Project Manager, czy Konsultant Techniczny, Inżynier Kontraktu, oraz Zarządzający Projektem Budowlanym. Z drugiej równie często spotykamy się z określeniami typu Inspektor Nadzoru, Doradca Inwestycyjny lub Koordynator Inwestycji.
Co istotne, w praktyce zdarza się, że inwestor powierza tę funkcję projektantowi, wychodząc z założenia, że „skoro zna projekt, to go poprowadzi”. Jednakże takie podejście rzadko się sprawdza – przede wszystkim dlatego, że prowadzenie inwestycji budowlanej wymaga zupełnie innych kompetencji niż projektowanie.
Tymczasem brak precyzji terminologicznej i rozbieżności w nazywaniu tej funkcji mogą prowadzić do dezorientacji inwestora, szczególnie tego mniej doświadczonego. W efekcie pojawia się ryzyko błędnych decyzji kadrowych lub organizacyjnych.
Dlatego też kluczowe nie jest to, jak dana funkcja się nazywa, ale kto ją realnie pełni i czy rzeczywiście bierze odpowiedzialność za kompleksowe zarządzanie inwestycją budowlaną od planowania, przez kontrolę kosztów i harmonogramu, aż po nadzór nad wykonawcami i odbiory techniczne.
Zakres usług inwestora zastępczego obejmuje m.in.:
Analiza zamierzenia inwestycyjnego
określenie potrzeb, założeń funkcjonalnych i celów biznesowych inwestora
Dobór optymalnego modelu realizacyjnego
rekomendacja najbardziej efektywnej formuły dla danego projektu np. tradycyjny, design&build, CM
Wielopoziomową analizę terenu
techniczną, formalno-prawną, środowiskową jeszcze przed jego zakupem lub decyzją o rozpoczęciu inwestycji
Sporządzenie budżetu ogólnego inwestycji
wraz z analizą ryzyk kosztowych i wariantami rozwoju projektu
Analiza zamierzeniOpracowanie harmonogramu głównegoa inwestycyjnego
obejmującego wszystkie etapy inwestycji: od przygotowania po odbiory
Tworzenie harmonogramów szczegółowych
dla fazy projektowej, przetargowej, realizacyjnej i odbiorowej
Dobór odpowiedniego modelu projektowania
rekomendacja zakresu i kolejności opracowań projektowych np. PB, PT, PW
Wybór projektanta
prowadzenie procedury zapytania ofertowego lub przetargu, analiza kompetencji i referencji
Koordynacja procesu projektowego
zapewnienie zgodności z założeniami inwestora oraz integracja międzybranżowa
Przygotowanie i przeprowadzenie przetargów na wykonawców
w tym dobór modelu przetargu jedno- lub wielopakietowy
Rekomendacja optymalnego modelu budowy
dostosowanego do potrzeb inwestora, zakresu prac i uwarunkowań lokalnych
Wybór generalnego wykonawcy lub wykonawców branżowych
zarządzanie relacjami, przygotowanie dokumentacji, analiza ofert, negocjacje, wsparcie przy kontraktowaniu
Zarządzanie budżetem i kontrola kosztów
bieżąca weryfikacja zgodności wydatków z budżetem, raportowanie odchyleń
Nadzór inwestorski nad pracami budowlanymi
przez dedykowanych inspektorów w zakresie budowlanym, sanitarnym, elektrycznym itd
Kierowanie i koordynowanie pracami budowlanymi
wsparcie organizacyjne na poziomie operacyjnym, monitoring postępu prac.
Zarządzanie relacjami z administracją publiczną
uzgodnienia, decyzje, pozwolenia, kontakty z PINB, PSP, WIOŚ itp
Zarządzanie relacjami z interesariuszami projektu
sąsiedzi, użytkownicy terenu, organizacje społeczne, lokalne władze
Koordynacja odbiorów inwestorskich, państwowych i ubezpieczeniowych
przygotowanie dokumentacji, harmonogramy, nadzór nad przebiegiem
Raportowanie do instytucji i podmiotów finansujących
banków, funduszy, zarządów centralnych zgodnie z ich wymaganiami
Koordynacja procesu sprzedaży nieruchomości
współpraca z inwestorem przy przygotowaniu danych dla nabywcy i przeprowadzeniu transakcji.
Kiedy warto zaangażować inwestora zastępczego?
Nasze podejście pomaga inwestorom ograniczać koszty inwestycji, zanim w ogóle zdążą się pojawić zamiast działać dopiero wtedy, gdy sytuacja wymaga ratowania budżetu.
Dzięki temu skutecznie minimalizujemy ryzyko finansowe już na etapie planowania i realizacji inwestycji budowlanej, zapewniając pełną kontrolę nad kosztami oraz większe bezpieczeństwo całego procesu inwestycyjnego:
• przed zakupem gruntu,
• przed zleceniem projektu,
• przed wyborem generalnego wykonawcy.
Wówczas możliwa jest działalność prewencyjna unikanie błędów, kosztownych decyzji, zbędnych powtórzeń i konfliktów. Niestety, wielu inwestorów trafia do nas dopiero wtedy, gdy projekt już się „wali i pali” harmonogram się sypie, koszty rosną, a wykonawca zaczyna przejmować kontrolę nad procesem. Wcześniej inwestorzy zakładali, że „sami sobie poradzą”: zlecają projekt zaprzyjaźnionemu biuru, wybierają wykonawcę z internetu lub z polecenia. Ten często obiecuje, że zajmie się wszystkim – również nadzorem, odbiorami, a nawet formalnościami z instytucjami państwowymi. Zdarza się, że to inwestor – zupełnie nieświadomie – zostaje w umowie wskazany jako odpowiedzialny za odbiory techniczne.
Tymczasem zaangażowanie profesjonalnego inwestora zastępczego to nie koszt – to inwestycja. A im wcześniej wejdziemy w projekt, tym lepiej zaprojektujemy jego strukturę: tak, aby była optymalna dla wszystkich uczestników, a przez to przełoży się na jakość, czas i finalnie koszty.
Co oferujemy jako inwestor zastępczy?
Nasz zespół i zasoby:
– kierownicy projektów z wieloletnim doświadczeniem,
– architekci i projektanci wszystkich branż,
– eksperci od środowiska, ESG, ochrony przeciwpożarowej, akustyki,
– dział prawny specjalizujący się w budownictwie i nieruchomościach,
– inspektorzy nadzoru budowlanego (ponad 60 specjalistów),
– specjaliści od kosztorysowania, harmonogramów i przetargów,
– oprogramowanie do cyfryzacji nadzoru i dokumentacji,
– zaplecze technologiczne do raportowania i archiwizacji.
Korzyści dla inwestora:
Czas
Jedną z największych przewag współpracy z inwestorem zastępczym jest skuteczne zarządzanie czasem. Dzięki doświadczeniu i strukturze zespołu jesteśmy w stanie realizować wiele działań równolegle co dla inwestora działającego samodzielnie jest często niewykonalne. Koordynujemy prace projektowe, formalne i wykonawcze w sposób zintegrowany, eliminując zbędne przestoje i opóźnienia.
Pieniądze
Nie chodzi o “najwyższą jakość za wszelką cenę” – lecz o jakość dopasowaną do funkcji obiektu, budżetu i realnych potrzeb inwestora. Inaczej projektuje się i realizuje zakład przemysłowy, inaczej hotel, a jeszcze inaczej centrum badawczo-rozwojowe. Dbamy o to, aby standard wykonania był zawsze spójny z celami projektu oraz przyszłym sposobem użytkowania obiektu. Optymalizacja jakości to nie oszczędności na materiałach – to rozsądne decyzje techniczne, które przynoszą realną wartość inwestorowi.
Jakość
Oszczędności zaczynają się już na etapie projektowania, dzięki optymalizacji materiałów, kolejności prac, organizacji placu budowy czy kontraktowania. Nasze podejście pozwala inwestorom ograniczyć koszty inwestycji jeszcze zanim się pojawią – nie dopiero wtedy, gdy trzeba je ratować. Dzięki temu skutecznie minimalizujemy ryzyko finansowe już na etapie planowania i realizacji inwestycji budowlanej, co przekłada się na lepszą kontrolę budżetu i większe bezpieczeństwo całego procesu.
Typowe problemy inwestora i nasze rozwiązania
Jak wygląda współpraca z inwestorem zastępczym?
Dlaczego my?
Od ponad 10 lat realizujemy inwestycje w Polsce i Europie Środkowo-Wschodniej. Obsługujemy firmy produkcyjne, logistyczne, deweloperskie i prywatnych inwestorów. Mamy na koncie ponad 1000 zrealizowanych projektów – od hal przemysłowych, przez hotele, po biurowce i obiekty publiczne.
Jesteśmy firmą, która potrafi poukładać porozrzucane klocki procesu budowlanego – tak, by finalnie powstał gotowy, funkcjonalny obiekt. Nasze logo to dwa niebieskie klocki – symbol porządku, jaki wnosimy do chaosu inwestycyjnej rzeczywistości.
Sprawdź Więcej
