Prowadzenie budowy - 5 popularnych metod

Według raportu Spectis „Rynek budowlany w Polsce 2023-2028 – analiza 16 województw”, łączna wartość 960 największych inwestycji wynosi około 865 miliardów złotych. To o 175 mld zł więcej niż w 2022 roku. Wśród projektów znajdują się inwestycje kubaturowe, publiczne, mieszkalne, komercyjne oraz realizacje mixed-use, łączące różne funkcje obiektów.

Wskaźnik koniunktury w lipcu 2023 osiągnął najwyższy poziom od stycznia zeszłego roku. To zwiększa optymizm firm budowlanych i stwarza dobre warunki dla inwestorów. Teraz warto przyjrzeć się najpopularniejszym metodom prowadzenia budów w Polsce i wybrać optymalny sposób realizacji inwestycji.

Tradycyjna metoda generalnego wykonawstwa

Metoda generalnego wykonawstwa (GW) polega na zatrudnieniu jednego wykonawcy, który zarządza i nadzoruje cały proces budowlany. Zwykle wybiera się go w drodze przetargu. Generalny wykonawca organizuje podwykonawców, dostawców i kontroluje postępy prac, co ułatwia koordynację działań, komunikację oraz proces rozliczeń.

Na generalnym wykonawcy spoczywa odpowiedzialność za jakość wykonanych prac. To zaleta, ale też zwiększa ryzyko w przypadku problemów podczas budowy. W takiej metodzie inwestor ma ograniczoną kontrolę nad wyborem podwykonawców, co może wpływać na standard realizacji.

„W tej sytuacji zatrudnienie inwestora zastępczego, który nadzoruje postępy prac generalnego wykonawcy i dba o terminowe ukończenie projektu zgodnie z budżetem, to rozważna decyzja” – zauważa Andrzej Przesmycki, CEO Project „Management. Takie działanie minimalizuje ryzyko i zwiększa bezpieczeństwo inwestycji” – dodaje.

Design & Build, czyli zaprojektuj i wybuduj

W metodzie „zaprojektuj i wybuduj” projektowanie i budowa zachodzą równolegle. Wszystkie działania od projektu budowlanego po realizację obiektu, prowadzi jeden główny wykonawca. Takie podejście może skrócić czas budowy i zmniejszyć ryzyko sporów między różnymi podmiotami.

Metoda opiera się na założeniu, że wykonawca tworzy część dokumentacji przetargowej i wykonawczej równocześnie z opracowywaniem projektu budowlanego i uzyskiwaniem zezwoleń na budowę. Pozwala to szybko rozpocząć pierwsze etapy prac, nawet bez pełnej dokumentacji.

Główną zaletą tej metody jest oszczędność czasu i posiadanie gwarancji zarówno na projektowanie, jak i wykonawstwo w rękach jednego podmiotu. W przypadku błędów projektowych, wykonawca ponosi konsekwencje.

Do wad należy ograniczona możliwość bezpośredniej kontroli nad detalami projektowymi. Kosztorys oparty na projekcie koncepcyjnym lub wytycznych wymusza często wybór najbardziej ekonomicznych rozwiązań. Dla inwestora ograniczeniem może być brak elastyczności we wprowadzaniu zmian do projektu.

Metoda zarządzania budową

Construction Management to metoda, w której oddziela się zarządzanie budową od samej budowy. Firma zarządzająca budową (Construction Manager, w skrócie CM) jest odpowiedzialna za nadzór nad projektem, wybór wykonawców i koordynację prac oraz rozliczenia. To pozwala na bardziej szczegółową kontrolę nad procesem budowy.

W ramach tego systemu realizacja inwestycji opiera się na strategii wypracowanej przez Construction Managera, który pełni rolę zarządczą. Opracowaniem projektu koncepcyjnego, budowlanego i przetargowego zajmuje się biuro projektowe, działające na zlecenie Inwestora. – Różnica w porównaniu do metody generalnego wykonawstwa polega na tym, że poszczególne pakiety dokumentacji przetargowej są przygotowywane w różnym czasie, zgodnie z harmonogramem robót i sekwencją przetargów dla wykonawców, specjalizujących się w danym obszarze robót, np. roboty ziemne, fundamentowe itd. – tłumaczy Andrzej Przesmycki z Project Management. – Ważne jest również, że ten system umożliwia kontrolowanie na bieżąco zmian w projekcie, co pozwala na wprowadzanie modyfikacji, niemniej z ograniczonym wpływem na koszty i czas realizacji. – dodaje.

O skali i trudności zarządzania w tej metodzie niech świadczy fakt, że Construction Manager w imieniu Inwestora musi podpisać średnio od 50 do 150 umów z różnymi wykonawcami i dostawcami (od ochrony i wywozu nieczystości po zakontraktowanie prac konstrukcyjnych).

Budowa metodą pakietową

Można powiedzieć, że jest to „odchudzona” wersja CM. Inwestor zastępczy dzieli całokształt prac budowlanych na kilka głównych pakietów. Przeważnie należą do nich: prace konstrukcyjne, wykończeniowe, instalacje sanitarne, elektryczne oraz roboty drogowe. Zaletą tej metody jest szybkość zarzadzania zmianą w projekcie oraz mniejsze koszty niż w metodzie GW. Wadą mogą być z kolei spory na stykach poszczególnych pakietów.

Budowa na zlecenie

Metoda budowy na zlecenie, znana również jako Build to Own (BTO) lub Build to Suit (BTS), to podejście do realizacji projektów budowlanych, w którym Inwestor zleca deweloperowi stworzenie nieruchomości według ściśle określonych specyfikacji i wymagań. To deweloper bierze na siebie odpowiedzialność za cały proces budowy, rozpoczynając od opracowania projektu aż po dostarczenie gotowego budynku. Ma obowiązek dostosować projekt do indywidualnych potrzeb i wymagań Inwestora, który może określić konkretne parametry, funkcje czy układ przestrzenny nieruchomości.

Metoda budowy na zlecenie jest wybierana często przez tych Inwestorów, którzy nie posiadają gotowej działki budowlanej, ale mają jasno określone potrzeby i oczekiwania dotyczące nieruchomości. Inwestorzy cenią ją za możliwość stworzenia nieruchomości zgodnie z własnymi oczekiwaniami oraz za przejęcie przez dewelopera odpowiedzialności za cały proces budowlany, co może zminimalizować zaangażowanie zlecającego w szczegóły techniczne. – Niemniej konieczność współpracy z deweloperem i pozostawienie mu dużej swobody w projektowaniu może wiązać się z ograniczoną kontrolą nad poszczególnymi aspektami budowy. – zauważa z Andrzej Przesmycki z Project Management. – Dlatego inwestorzy często decydują się na zatrudnienie inwestora zastępczego, który dba o wszelkie szczegóły, działając w najlepiej pojętym interesie swojego zleceniodawcy. Plusem tej metody jest również możliwość różnej formy finansowania inwestycji: od zapłaty w transzach po wynajem długoterminowy.

Także w przypadku realizowania inwestycji budowlanych za pomocą tej metody – podobnie jak wszystkich wymienionych – współpraca z inwestorem zastępczym jest powszechnie stosowaną praktyką. A to ze względu na liczne korzyści, jakie wynikają z zatrudnienia wyspecjalizowanej kadry zarządzającej. Inwestor zastępczy pełni niejako rolę głównego kierownika całego procesu inwestycyjnego, który czuwa nad całością prac – rozpoczynając od koncepcji projektowych, poprzez etapy projektowania, wykonawstwa, aż do finalnego odbioru obiektu.